[아유경제=서승아 기자] "서울시는 우리가 싫은가 봐요"
서울 지역 재개발ㆍ재건축 등 정비사업의 주체인 정비사업조합(이하 조합)과 조합설립추진위원회(이하 추진위) 관계자들의 하소연을 한 문장으로 줄인 말이다.

이런 말을 내뱉을 만큼 이들은 절박하다. 이들의 울분도 커지고 있다. 한강변 재건축 단지들을 `35층 이하`라는 층수 규제로 속병을 앓고 있다. 그 사이 한강변에는 `성냥갑 아파트`가 줄줄이 들어서고 있다. 기부채납 등으로 어려움을 겪고 있는 와중에도 어떻게든 사업을 꾸려 나가던 강북 지역 재개발 사업장들은 뜬금없는 `직권해제` 공포로 벌벌 떨고 있다. 뜬금없다고 한 것은 실질적인 해제 사유가 시의 중점 과제인 `한양도성의 유네스코 지정 세계문화유산 등재`를 위함이기 때문이다.

게다가 조합-시공자 공동 시행 시 시공자 선정 시기를 `조합설립인가 이후`로 앞당길 수 있도록 한 데 대해서는 `건축심의 이후`로 미루는 내용의 조례 개정을 검토하는 등 시장의 바람과는 엇박자를 내고 있어 불만을 사고 있다.
혹시나 했더니 역시나…

시의 디자인 혁신 방안 마련 착수 소식에 공동주택 최고 층수 완화 기대감 ↑
시 "주상복합 등에 대한 논의일 뿐" 확대해석 경계, 시장은 "원칙 지켜져야"
이 같은 서울시의 `규제 만능주의`는 최근 열린 기자회견 및 간담회에서도 그대로 드러났다. 지난 5일 박원순 시장은 민선 6기 취임 2주년을 맞아 기자회견 및 오찬 간담회를 열었다. 이 자리에서 박 시장은 한강변 최고 층수 35층 규제와 관련해 "최고 층수 35층 제한 문제는 `2030서울도시기본계획(2030서울플랜)`에 따라 원칙적으로 지켜져야 한다"고 강조했다.

최고 층수를 35층 이상으로 하는 것은 도시재정비업계의 오랜 숙원이다. 일선 현장 관계자들은 용적률이 제한돼 있는 상황에서 층수마저 일률적으로 규제하면 2000년대 후반 재건축을 마친 서울 송파구 잠실 일대처럼 비슷한 층수의 성냥갑 아파트가 빽빽하게 들어서는 일이 지속될 것이라며 도시 경쟁력 강화 차원에서 해당 규제가 재검토돼야 한다고 요구해 왔다.

특히 최근 서울시가 다양한 디자인을 갖춘 랜드마크 건물들이 들어설 수 있도록 하는 `디자인 혁신 방안`을 마련키로 했다는 소식이 알려지면서 이 같은 목소리는 더욱 강해지고 있는 상황이었다.

하지만 기대가 실망으로 바뀌는 데에는 많은 시간이 필요하지 않았다. 해당 방안이 주상복합을 포함한 한강변 건축물에 관한 `논의`인 데다 `35층 이하`라는 층수 규제를 완화하기로 한 것은 아니라고 선을 그었기 때문이다.

서울시 도시계획과 관계자는 "뉴욕과 싱가포르 등 해외 고층 건축 사례 등을 참고해 디자인 혁신 방안을 마련 중이다"며 "이는 주상복합 등을 포함한 한강변 건축물에 대한 논의일 뿐 35층 층수 제한을 완화하는 방안은 아니다"고 말했다.

이에 대해 한 재건축 조합 관계자는 "주택은 성냥갑처럼 줄을 세워 놓고 어떻게 다양한 건축물을 만들겠다는 건지 모르겠다"며 "지역 특성과 맞게 층수 규제를 완화해 스카이라인에 변화를 주는 등 도시 조망권에 대한 전반적인 재검토가 이뤄져야 한다"고 촉구했다.

이어 이 관계자는 "재건축초과이익환수제도를 피하기 위해서라도 울며 겨자 먹는 심정으로 층수 제한에 맞춰 사업을 시행할 수밖에 없는 단지들이 많다"면서 "이 같은 약점을 이용해 시가 제대로 된 여론 수렴 없이 일방적으로 정해 놓은 `선`에 맞춰 사업을 시행하라는 것은 민선 6기와는 어울리지 않는, 관치 경제 시대에나 어울리는 전근대적인 사고방식"이라고 꼬집었다.

한양도성에 `꽂힌` 市長, 市場은 미치겠다!
직권해제 검토에 인근 구역 주민들 "세계문화유산이 시민의 삶보다 중한가?"
매몰비용 놓고도 `논란`… 시 "전액 보조 가능" vs 업계 "정말? 그래서 뭐?"
서울시의 일방통행 식 `규제 행정`은 한양도성의 유네스코 지정 세계문화유산 등재 추진 과정에서도 여지없이 드러났다. 무엇보다 이 사업에 박원순 시장이 사활을 걸고 있는 듯한 뉘앙스가 풍기면서 한양도성 인근 정비사업 현장들은 한마디로 죽을 맛이다. 그동안 뜬구름처럼 업계를 맴돌던 `직권해제`가 기정사실처럼 받아들여지고 있어서다.

지난 11일 서울시 관계자에 따르면 시는 한양도성 인근 재개발 구역 4곳 등을 직권해제 대상으로 검토하고 있다. 해당 구역은 ▲옥인1구역 ▲사직2구역 ▲충신1구역(이상 종로구) ▲성북3구역(성북구) 등이다. 서울시 직권해제 기준은 ▲토지등소유자의 과도한 부담이 예상되는 경우 ▲조합장의 장기간 부재 또는 사업비 부족으로 조합 운영이 장기간 중단된 경우 ▲역사ㆍ문화적 가치 보전이 필요하다고 인정하는 경우 등이다. 이들 4곳은 세 번째 기준에 해당한다는 게 서울시 측의 설명이다.

하지만 해당 구역들은 사업시행을 원하고 있다. 이미 4대문 안 도심에 속해 있어 건물의 노후화가 상당히 진행된 데다 도로 및 공원 등 기반시설도 상대적으로 열악하기 때문이다. 게다가 이들은 시가 한양도성의 세계문화유산 등재 작업을 추진하기 전만하더라도 별 탈 없이 사업을 진행해 왔다. 관련 인허가 과정에서도 해제를 당할 만큼의 이유가 지적된 적은 없다고 해당 구역 관계자들은 입을 모은다.

시가 석연치 않은 이유로 사업시행 변경인가를 막고 있는 사직2구역이 대표적인 예다. 감사원과 국민권익위원회조차 서울시의 이 같은 조치가 부당하다고 지적한바 있다고 한다. 이곳은 사업성 확보를 위해 소형 평형 위주로 단순 설계 변경을 한 사업시행계획 변경(안)을 2013년 10월 종로구에 제출했다. 하지만 변경인가는 수년이 지난 지금까지 나오지 않고 있다. 이곳 주민 대다수는 서울시장이 한양도성에 `꽂히는` 바람에 이 같은 일이 벌어지고 있다고 보고 있다. 이 때문에 해당 주민들은 돌아 버릴 지경이다.

이에 서울시장을 비난하는 목소리는 하늘을 찌를 지경에 이르렀다. 한양도성의 유네스코 지정 세계문화유산 등재를 추진하는 과정과 마찬가지로 한양도성 인근 정비(예정)구역을 직권해제하는 데에도 여론 수렴 절차가 사실상 빠져 있기 때문이다. 한쪽에서는 시장의 치적을 위해 해당 지역 주민들이 희생양이 됐다는 소리까지 나오고 있다.

한 업계 관계자는 "한양도성이 세계문화유산에 등재되는 것은 축하할 일이다. 하지만 그 과정에서 재산권을 침해 받는 시민들이 있다는 점을 서울시가 알고도 모른 채 하고 있는 것은 박원순 시장의 시정 철학과 배치되는 것일 뿐 아니라 개발독재 시대에나 있을 법한 일"이라며 "박 시장은 한 사람의 인권 변호사가 아니다. 1000만 시민을 대변해야 하는 행정가이자 유력 대권 주자이다. 그가 시정을 펴는 데에서도 이렇게 독단으로 일관한다면 향후 그의 대권 가도에도 부정적인 영향을 미칠 것이다"고 지적했다.

또 다른 업계 관계자는 "서울시라는 하얀 도화지에 다양한 색을 입히는 것은 1000만 시민과 시, 시장이 함께 고민하고 실행해야 하는 문제이지 시장 한 사람의 도시관(觀)을 수많은 시민들에게 강제로 주입시키듯이 해서는 안 되는 일"이라며 "더욱이 「대한민국헌법」 제23조가 보장하고 있는 `모든 국민의 재산권은 보장된다`는 가치를 정면으로 무시하고 있다는 점에서 시장의 가치관마저 의심 받을 수 있는 중대한 사항"이라고 문제 제기했다.

하지만 이제까지의 전철을 살펴볼 때 서울시의 직권해제는 강행될 공산이 크다. 설령 직권해제 대상인 4곳과 합의를 이뤄 일이 진행된다고 해도 또 다른 문제가 남는다. 바로 `매몰비용`이 그것이다. 이들은 모두 조합설립인가 또는 사업시행인가 단계로 사업의 중도 포기 시 상당한 비용이 발생하게 된다.

이 문제에 대해서도 시는 안일한 상황 인식을 보여 주고 있다는 지적이 높다. 지난 11일 서울시 재개발관리팀 관계자는 "직권해제로 취소되는 매몰비용은 검증위원회에서 검증된 금액의 70% 범위 안에서 보조된다"며 "한양도성 인근 재개발 구역처럼 보전이 필요하다고 인정해 사업이 해제될 경우는 전액 보조할 수도 있다"고 말했다.
이에 대해 한 정비사업 전문가는 "전액 보조의 법적 근거가 없는 데다 조례로서 이를 행한다 해도 시장의 필요에 따라 조례가, 혹은 이를 만드는 시의회가 춤을 춘다는 비판에서 자유로울 수 없으며, 보조가 이뤄진다고 해도 시장의 치적을 위해 국민의 혈세가 낭비된다는 비판을 피하기 어려울 것이다"고 지적했다.

법 위에 군림하는 서울시?
조합-시공자 공동시행 해도 시공자 선정 시기는 `건축심의 이후`?
이게 다가 아니다. 서울시가 또다시 중앙정부와의 충돌을 예고하고 있기 때문이다. 지난 3월 공개된 서울시의 `공동시행 건설업자 선정 기준(안)` 초안에는 공동시행 정비사업의 시공자 선정 시기는 `건축심의 이후`로 명시돼 있다. 이는 국토교통부가 정비사업 활성화를 위해 조합-시공자 공동시행 시 시공자 선정 시기를 `조합설립인가 이후`로 앞당길 수 있도록 한 공동시행제의 도입 취지를 흔드는 것이라 논란이 이어지고 있다.

아울러 상위 규범인 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」과의 충돌도 문제로 거론되고 있다. 도시정비법 제77조4제8항과 같은 법 제11조제1항 등에 따르면 조합은 시공자와 공동시행 시 조합원 과반수의 동의를 얻어 조합설립인가 이후에 시공자를 선정할 수 있다

한 업계 관계자는 "이번 서울시 기준(안)은 도시정비법에 반할 뿐만 아니라 설령 조례로서 이를 강행한다고 해도 법이 정하고 있는 위임 권한의 선을 넘어서기 때문에 위법이며, 법을 준수해야 하는 시장이 되레 불법을 감행하고 있다는 점에서 손가락질 받아 마땅하다"고 말했다.

서울시 기준(안)이 확정돼 시행에 들어가면 시장의 혼란이 불가피하다. 시공자와의 공동시행으로 돌파구를 마련할 계획이던 일선 현장들의 사업계획에도 차질이 생기게 된다. 시장 활성화가 요원해지는 것이다.

이처럼 원활한 사업시행을 위한 `규제 완화`보다 `규제 강화`로 일관하고 있는 서울시의 `고집`에 시민들의 곡소리는 늘어가고 있다. 한 재개발 조합 관계자는 "국토교통부는 완화를, 서울시는 규제를 외치는 양측의 줄다리기에 피해를 보는 건 사업시행자인 우리"라며 "도대체 사업을 하라는 것인지 되묻고 싶다. 서울시 때문에 숨이 막힐 지경"이라고 성토했다.

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