[아유경제=민수진 기자] 정부의 집단대출 규제, 분양보증 심사 강화 여파로 인해 연일 고공 행진을 이어 가던 강남권 재건축시장이 소강상태에 접어들었다.
앞서 고분양가 논란을 일으켰던 개포주공3단지 재건축 단지인 `디에이치아너힐즈`의 분양가가 하향 조정되면서 앞으로 일반분양 후발 주자로 나서는 다른 재건축 단지들은 `분양가 조정`에 신중을 기해야 할 처지에 놓였다. 수익성이 높은 매물을 찾던 투자수요 및 실탄(매수 자금)이 충분한 실수요, 강남권 진입을 꿈꾸던 잠재 수요 등은 대부분 관망세로 돌아선 상태다.
이에 본보는 분양가 규제 사태가 올해 하반기 분양시장에 어떠한 영향을 미칠지, 이로 인해 발생할 부작용은 무엇인지 업계의 다양한 의견을 들어 보고 시장이 앞으로 나아가야 할 방향 등을 가늠해 봤다.
분양보증 옥죄기, `디에이치아너힐즈` 필두로 한 고분양가 행진에 `찬물`
사실상 분양가상한제 `부활`… "소수 일반분양 당첨자, `이익 독점` 우려"
`디에이치아너힐즈`가 당국의 규제와 압박에 무릎을 꿇었다. 평균 분양가를 당국이 원하는 수준으로 대거 낮췄기 때문이다. 이에 `디에이치아너힐즈`의 분양가를 기준으로 삼아 일반분양가를 책정하려던 다른 재건축 단지들은 전전긍긍하는 모양새다. 아울러 상승일로에 있던 분양가도 한풀 꺾일 것이란 전망에 힘이 실리고 있다.
지난 5일 개포주공3단지 재건축 정비사업조합(조합장 장영수ㆍ이하 조합)에 따르면 조합이 주택도시보증공사(HUG)에 신청한 5번째 분양보증 심사가 통과됐다. 3.3㎡당 평균 분양가는 `4137만 원`으로 정해졌다. 이는 종전 대의원회에서 의결됐던 4178만 원에서 41만 원을 인하한 가격이다.
이와 관련해 조합 관계자는 "지난 3일 대의원회에서는 최종적으로 4178만 원으로 결정됐으나, HUG가 제시한 가이드라인인 `인근 아파트 분양가 대비 10% 초과`에 걸려 또다시 분양보증 심사에서 떨어질 것을 우려한 나머지 추가로 낮춘 것"이라며 "개포동에서 가장 최근 분양된 `래미안블래스티지(개포주공2단지 재건축)`의 3.3㎡당 평균 분양가 3762만 원의 10%를 넘기지 않으려면 4138만2000원 이하가 돼야 하는데, 이에 맞추기 위해 1% 범위의 가격 조정권을 갖고 있던 조합장이 이를 행사, 분양보증을 받는 데 걸림돌이 됐던 요인을 제거하고자 `4137만 원`으로 책정해 심사를 신청했다"고 설명했다.
우여곡절 끝에 분양보증 심사에서 통과한 `디에이치아너힐즈`는 오는 18일 입주자모집공고를 내고 본격 분양 절차에 돌입한다.



이에 업계 한쪽에서는 폐지된 `분양가상한제`가 사실상 되살아났다는 지적이 제기되고 있다. 정부가 분양보증 불허 등을 통해 간접적으로 분양가 인하를 유도했기 때문이다.
부동산부테크연구소 김부성 대표는 "사실상 정부가 개포주공3단지에 폐지된 분양가상한제를 적용한 것이나 다름없다. 분양가상한제를 폐지한 당초 취지와 목적에 맞게 정부나 HUG 등이 분양가에 대한 지나친 개입보다는 시장의 자율적 조율이 가능한지를 지켜봐야 했으나, HUG가 이미 가이드라인을 제시한 만큼 그에 따른 부작용이 우려된다"고 지적했다.
김 대표는 이어 "이같이 주변 시세는 그대로인데 새로 분양하는 아파트의 분양가를 규제하면 소수의 일반분양 당첨자만 `로또`를 맞는 셈이 된다. 이에 조합과 조합원들로서는 피가 마르고 있다"며 "정부의 지나친 분양가 개입과 관련해 이를 보완할 수 있는 운용의 묘가 필요한 시점"이라고 덧붙였다.
이와 관련해 한 업계 관계자는 "분양가상한제가 폐지되고 난 뒤 한동안 강남권 재건축 단지의 분양가가 들쑥날쑥했던 것은 사실이다. 하지만 높은 분양가가 인기를 끄는 특급 요인인데도 불구하고 가격을 낮추도록 압력을 넣는 것은 사업만을 바라본 조합과 조합원 입장에서는 매우 안타까운 일"이라면서 "결국 이익이 일반분양 당첨자와 조합원에 균등하게 배분되는 일이 가장 중요한데, 분양보증 불허를 통한 분양가 인하는 사실상 일반분양 당첨자가 이를 독식하도록 하는 구조라 조합원들의 불만이 커질 수밖에 없는 만큼 차제에 이익의 향유에 대한 고민이 필요해 보인다"고 강조했다.
일반분양 앞둔 단지들에 `관심 집중`… 분양가 조정 불가피
한쪽선 "분양시장 과열 조장" 다른 한쪽선 "양극화 가속화"
업계, 정부發 시장 혼란 `성토`… "연착륙 방안 마련해 달라"
이처럼 일련의 시장 억제 정책에 첫 번째 희생양이 등장하자 일반분양을 앞두고 있는 단지들에 업계의 눈과 귀가 쏠리고 있다.
최근 업계 등에 따르면 올해 하반기 일반분양에 착수할 예정이던 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 재건축 단지는 ▲서초구 `아크로리버뷰(신반포5차)` ▲`방배에코자이(방배3구역)` ▲신반포18차ㆍ24차 재건축 ▲송파구 `풍납우성아이파크(풍납우성주택)` ▲강남구 `디에이치아너힐즈(개포주공3단지)` 등 5곳이었다.
하지만 `디에이치아너힐즈`가 고분양가 논란에 휘말리면서 나머지 4곳은 분양가는 물론이거니와 분양 일정까지 재검토가 불가피해졌다.
지난 8일 각 건설사 등에 따르면 이들 단지는 현재 분양가 조정에 착수한 상황이다. 이 작업이 마무리되면 오는 9월 추석 전후로 일반분양에 돌입한다는 구상이다.
다음 달 출시 예정인 `아크로리버뷰`의 분양 관계자는 "주변 시세나 시장의 분위기는 각 구별로 조금씩 차이가 난다"면서 "`아크로리버뷰`의 평균 분양가의 경우 아직 정해진 바가 없으나, 충분히 HUG의 분양보증 심사를 통과할 수 있도록 적정 분양가를 책정할 예정이다. HUG의 가이드라인에 따라 인근 단지인 `신반포자이(반포한양)`의 일반분양가를 참고할 계획"이라고 밝혔다. 지난 9일 GS건설 측에 따르면 올해 1월 분양된 `신반포자이`의 3.3㎡당 평균 분양가는 `4290만 원`이다.
다수 건설업계 관계자들은 `아크로리버뷰`의 분양 전략에 대해 `디에이치아너힐즈` 분양보증 심사 당시 HUG가 제시한 가이드라인인 `최근 분양이 이뤄진 인근 아파트 분양가 대비 10% 초과`만 지킨다면 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다. 이러한 맥락에서 예상되는 `아크로리버뷰`의 3.3㎡당 평균 분양가는 4710만 원 선으로 도출된다.
일반분양을 준비하고 있는 또 다른 단지인 신반포18차ㆍ24차(시공자 삼성물산)도 예정대로 추석 이후 분양에 나선다는 구상이다. GS건설이 짓는 `방배에코자이`, 현대산업개발이 시공하는 `풍납우성`도 같은 시기에 출시될 것으로 보인다.
한 건설업계 관계자는 "고분양가를 철저히 규제해 가이드라인을 엄수하게끔 만들겠다는 정부의 의지가 확고한 만큼 올해 하반기 일반분양을 앞둔 강남권 재건축 단지들 대부분은 정부의 심기를 건들지 않으면서 수익이 보장되는 적정 분양가를 찾는 데 주력할 것"이라고 전했다.
이에 따라 정부의 강남권 재건축 `고분양가 규제`는 성공한 작전이란 주장에 무게가 실리고 있다.
개포동의 한 공인중개사사무소 관계자는 "개포동 일대를 비롯해 강남권 재건축 단지의 고분양가 행진이 진정되고 있는 추세다. 앞서 개포주공3단지의 분양보증 심사가 잇따라 불허되면서 인근 단지인 개포주공1단지 등도 분양가를 조합원들이 원하는 만큼 책정하기 어려울 것으로 관측되고 있다. 최근 들어 매수 문의가 크게 줄었다는 게 이를 뒷받침한다. 매수세가 없으면 가격도 조정될 가능성이 높다"고 귀띔했다.



이 관계자는 이어 "또한 올해 하반기 일반분양을 예정하고 있는 강남3구 내 재건축 단지들은 물론 이들에 자극을 받아 사업에 속도를 내던 다른 단지들도 당국의 눈치를 봐야 하는 입장이라 전반적인 시장 위축이 불가피하다"면서 "강남3구의 뭉칫돈이 인근 강동구와 양천구의 재건축 단지로 옮겨 가고 있다는 통계는 이러한 흐름의 연장선상에 있다"고 덧붙였다.
반면 업계 한쪽에서는 정부 취지와는 반대로 분양가 규제가 외려 분양시장의 과열을 부추기는 `촉매`가 될 수 있다고 보고 있다. `디에이치아너힐즈`의 평균 분양가가 당초 분양가보다 대폭 인하돼 투자자가 몰릴 것이란 진단에서다.
이에 대해 한 부동산업계 전문가는 "인근 주변 아파트 시세보다 낮거나 당초 계획됐던 가격보다 훨씬 인하된 가격으로 분양한다면 시세 차익을 노리는 투자자들이 대거 몰려들 것이다. 그들의 입장에서는 수익이 크게 늘어나기 때문이다"고 말했다.
또 다른 부동산업계 전문가는 "낮아진 경쟁 문턱으로 청약 수요가 몰리면서 청약 경쟁률이 올라가게 되면 자연스레 `떴다방`이 발호하고, 계약 과정에서 피해를 보는 소비자가 발생할 수 있는 만큼 주의가 요구된다"며 "인기ㆍ비인기 지역의 청약 양극화도 더욱 뚜렷해질 것이며, 투기적 이익을 얻기 위한 위법행위가 기승을 부릴 것으로 예상돼 당국 차원의 관리ㆍ감독이 어느 때보다 필요하다"고 지적했다.
당장 눈에 보이는 고분양가를 잡으려다가 눈에 보이지 않는 여러 부작용이 예상되면서 정부를 향한 비난의 화살이 빗발치고 있다. 정부가 앞장서 시장 혼란을 야기한다는 비판이 대표적이다. 현 정부의 경제정책은 `부동산 띄우기`로 요약된다. 경기를 부양하기 위해 부동산 규제 완화 등을 출범 이후 지속적으로 시행해 왔기 때문이다. 그러나 이제는 `부동산 옥죄기`에 나섰다. 경기 침체의 골이 깊어지고 있는 가운데 일부 지역에 국한된 고분양가를 잡기 위해 거시 정책의 방향을 손바닥 뒤집듯 바꾼 정부의 행태는 이전까지 정부가 주장했던 바를 곧이곧대로 믿는다고 가정했을 때 `그나마 부동산 덕분에 버티던 우리 경제`에 독이 될 수도 있다는 점에서 시장에 `공포의 씨앗`을 심었다.
하지만 이미 엎질러진 물이다. 중요한 것은 이제부터라는 게 유관 업계 중론이다. 업계 관계자들은 "정부의 급작스런 정책 기조 변경이 우리 경제에 또 다른 부담을 주지 않도록 당국이 지금부터라도 세밀한 모니터링과 선제적 조치를 통해 높이 날던 강남권 분양시장이 연착륙할 수 있게 해야 한다"고 입을 모은다.
이에 정부가 이러한 시장의 목소리를 얼마나 잘 수용해 요동치는 부동산ㆍ경제정책에 안정감을 부여할 수 있을지 귀추가 주목된다.

ⓒ AU경제(http://www.areyou.co.kr/) 무단전재 및 재배포금지