[아유경제=조현우 기자] 한동안 수많은 재개발ㆍ재건축 구역들에서 사업이 진전되지 못하자 정부와 지자체는 이런 문제들을 타개하기 위해 여러 해결책을 마련해 왔다. 잘되는 사업은 촉진하고, 안되는 사업은 청산하는 이른바 `정비사업 출구전략`을 가동함과 동시에 갖가지 `대안` 사업들을 권하기 시작한 것이다.
그로부터 3~4년이 훌쩍 지났다. 이에 본보는 그동안 재개발ㆍ재건축사업의 대안으로 주목 받았던 가로주택정비사업, 뉴스테이 연계형 정비사업, 도시재생사업, 리모델링, 부동산신탁 방식 등을 조명해 이들이 답보 상태에 있던 정비사업에 진정한 돌파구가 됐는지 살펴봤다.
■ 가로주택정비사업
서울 지역 13곳서 `활발`… 확대 조짐 `솔솔`
정부도 `행복주택` 연계해 활성화 `측면 지원`
가로주택정비사업은 2012년 도입돼 기존의 도로나 기반시설을 유지하면서 건물만 새로 짓는 개발 방식이다. 뉴타운과 재개발 해제 지역의 대안으로 떠올라 `미니 재건축`으로 서울시도 지원을 아끼지 않고 있다.
현재 서울시 총 7곳에서 가로주택정비사업이 진행되고 있다. 지난 5월 관리처분인가를 받은 전국 1호 가로주택정비사업인 ▲면목동 우성주택을 비롯해, ▲천호동 동도연립(2015년 9월) ▲서초동 청광연립(2015년 10월) ▲천호동 국도연립(2015년 12월) ▲서초동 남양연립(2016년 1월) ▲중화동 대명ㆍ삼보연립(2016년 5월) ▲방배동 대진빌라(2016년 5월) 등이다. 시에 따르면 이들 7곳 외에 연내 13곳이 추가로 사업에 나설 것으로 보인다. 현재 서초구 6곳을 비롯해 송파구ㆍ구로구ㆍ마포구 등 각 2곳, 양천구 1곳에서 조합 설립을 위한 주민 동의 절차가 진행되고 있다.
강동구청 주택과 관계자는 "가로주택정비사업은 다른 정비사업에 비해 규모가 작고 절차를 간소화해 추진위 구성과 안전진단 과정이 생략되고 사업이 빠르다"며 "현재 우리 구에서는 38여 가구의 상일동 벽산빌라가 가로주택정비사업을 새로이 준비 중이다"고 밝혔다.
일선 현장에서도 가로주택정비사업에 대해 대체로 호의적인 반응을 보이고 있다. 현재 면목우성의 정비사업을 맡고 있는 삼연도시정비 이기석 부장은 "가로주택정비사업의 신속한 사업 진행 덕에 올해 말까지 이주를 완료하고 착공까지 생각하고 있다"라며 "다만 현재 공동 사업시행자 선정 과정에서 소규모 업체들이 참여하는 경우가 대다수라, 자금 조달 리스크를 덜어줄 수 있는 법제적 장치가 절실하다"고 귀띔했다.
한편 정부도 행복주택 등 공공임대주택을 통해 가로주택정비사업 활성화에 힘을 싣기로 해 귀추가 주목된다.
지난 17일 국토교통부(장관 강호인ㆍ이하 국토부)는 올해 안에 서울 지역에서 `행복주택 연계형 가로주택정비사업` 시범 지역 3곳을 선정키로 했다. 국토부는 가로주택정비사업 대상지 중 한국토지주택공사(사장 박상우ㆍLH)의 노후 매입 임대주택이 몰려 있는 지역에 LH가 직접 정비사업을 진행한다. 후보 대상 지역은 ▲관악구 신림동 ▲강서구 화곡동 등 11곳이다. 전국적으로는 41곳 정도로 알려졌다.
아울러 소규모 재건축 활성화와 빈집 재정비를 위한 「빈집 등 소규모 주택정비 특례법」의 입법이 추진되고 있어 소규모 재건축 사업장들의 눈과 귀가 집중되는 형국이다. 입법이 완료되면 200가구 미만 공동주택을 대상으로 하는 소규모 재건축은 조합 설립 없이 주민합의체만으로도 사업을 추진할 수 있다. 더불어 2~3인의 집주인이 동의해 최소 단위로 재건축을 추진하는 `자율주택정비사업`도 눈길을 끈다.
이와 관련해 한 도시재정비업계 전문가는 "소규모 정비사업 가능 구역들에게 다양한 길이 열리고 있지만 가장 중요한 것은 사업성과 분담금 규모이기 때문에 사업이 활발하게 이어질지는 쉽게 판단하기 어렵다"고 지적했다.
■ 뉴스테이 연계형 정비사업
상반기 지정 후보 구역 15곳 중 9곳 기업형 임대사업자 우선협상대상자 선정
오는 31일 하반기 후보 구역 발표 예정… 업계 "활성화 위한 제도 보완 필요"
최근 정비사업을 비롯한 국내 부동산시장의 화두는 단연 `뉴스테이(New Stayㆍ기업형 임대주택)`다. 민간의 풍부한 자금력을 이용해 주택난 해소, 건설 경기 활성화 등에 이바지할 것이란 기대감이 컸기 때문이다.
이달 21일 기준 전국 15개 뉴스테이 연계형 정비사업 후보 구역 가운데 기업형 임대사업자 우선협상대상자를 선정한 곳은 모두 9곳으로 파악됐다. ▲고양 능곡6구역(도시환경정비ㆍ한국경우AMC) ▲의정부 장암생활권3구역(재개발ㆍ하나자산신탁) ▲인천 부평4구역(재개발ㆍ한국자산신탁) ▲인천 송림초교주변구역(주거환경개선ㆍ스트레튼알이) ▲인천 미추8구역(재개발ㆍ대한토지신탁) ▲천안 원성동(재건축ㆍ대림산업) ▲대구 내당내서(재건축ㆍ서한) ▲부산 우암1구역(재개발ㆍ생보부동산신탁) ▲부산 우암2구역(재개발ㆍ대림산업) 등이 이에 해당한다.
당초 국토부는 후보 구역 선정 후 6개월 이내에 우선협상대상자를 선정하지 못할 경우 후보 선정을 철회한다고 밝힌바 있다. 이에 대해 국토부 관계자는 "나머지 6곳[서울 강북2구역(도시환경정비), 파주 금촌2동2지구(재개발), 인천 금송구역(재개발), 인천 송림1ㆍ2동(재개발), 부산 감천2구역(재개발)]은 입찰 후 금융투자협회에서 사업자에 대한 평가를 진행하고 있다. 해당 사업장에 대해서는 3개월간 사업자 선정 유예기간을 주기로 했고 사업 진행에는 문제가 없다"고 설명했다.
그러나 업계 한쪽에서는 "뉴스테이 연계형 정비사업은 뉴스테이를 통해 해당 정비사업을 활성화시키자는 취지에서 도입됐는데 시간이 지날수록 본말이 전도돼 기업형 임대사업자를 위한 뉴스테이 현장의 하나로 전락하고 있다"면서 "후보 구역으로 선정된 지 6개월이 지났지만 사업자 선정은 지연되고, 일부 사업장에서는 사업자의 출자 부담이 커 사업 추진이 어렵다는 목소리도 있다"고 우려했다.
금융업계 한 관계자는 "소규모 신탁사들의 경우 사업이 뒤쳐진 현장에 장기간 큰돈이 묶이면 부담이 돼기 때문에 대규모 사업장의 경우 출자가 어렵다"며 "사업자들의 적극적인 참여를 유도하기 위해서는 재무건전성지표 평가 시 뉴스테이 연계형 정비사업에 대한 출자 부분은 제외하고 비중을 낮추는 등 기준을 다르게 적용하는 방안이 필요하다"고 조언했다.
이처럼 기존 후보 구역들의 사업 추진이 지체되고 있는 가운데 국토부는 이달 말 뉴스테이 연계형 정비사업 후보 구역을 추가로 발표할 예정이라 귀추가 주목된다.
■ 도시재생사업
주민 참여형 사업이라며? 서울시만 목매고 시가 주도하는 `관급ㆍ지역 사업`으로 전락
최대 재개발ㆍ재건축시장인 서울시에서 역점을 두고 추진 중인 `서울형 도시재생`은 일률적으로 전면 철거하는 방식이 아니라 개발ㆍ정비ㆍ보존 등과 경제ㆍ문화 등을 결합한 맞춤형 정비 방식을 말한다.
현재 서울시는 13개 도시재생활성화지역으로 ▲국가선도지역(창신ㆍ숭인) ▲주민공모사업지역(장위1동, 암사1동, 성수1ㆍ2가동, 신촌동, 상도4동) ▲서울시선도지역(서울역, 창동ㆍ상계, 가리봉, 해방촌, 세운상가, 낙원상가, 장안평) 등을 선정해 놓은 상태다.
나아가 박원순 시장은 창신ㆍ숭인 지역 등에 `현장 시장실`을 열고 실효성 있는 도시재생 사업 추진을 위해 사업 진행 상황을 점검하고 지역 현안 해결을 위한 구체적인 지원 방안 모색을 독려하고 있는 상황이다.
더불어 지난 6월 시는 주민이 주도해 맞춤형 도시재생사업을 하도록 시가 지원하는 서울형 도시재생활성화지역 2단계 후보지 28곳을 발표하기도 했다. ▲경제기반형 후보지(경인로 지역) ▲근린재생 중심시가지형 후보지(정동, 동묘, 마장동, 용산전자상가, 독산동 우시장 부지, 청량리ㆍ제기동, 4ㆍ19사거리) ▲근린재생 일반형 희망지(수유1동, 창3동, 불광2동 등) 등이 이에 해당한다.
그러나 도시재정비업계의 반응은 냉담하다. 한 업계 전문가는 "도시재생사업은 주민들의 참여율이 지극히 낮고, 원주민들과 기존 자영업자들이 지역 밖으로 내몰리고 있는 `젠트리피케이션(Gentrification)` 현상이 나타나고 있으며 지역 주민-이해관계인 간 잦은 마찰 등 벌써부터 한계가 드러나고 있는 상황"이라며 "박원순 시장 2기의 임기도 2년이 훌쩍 지났지만 도시재생은 아직 미완의 사업으로 머물러 있고 지역 정책에 국한돼 한계가 있다"고 지적했다.
■ 리모델링
잘나가던 리모델링, 정부의 내력벽 철거 허용 유보로 `망연자실`
업계 "정부가 `리모델링=불안` 인식 키워"… 시장 위축 불가피
박근혜정부 들어 지속적인 규제 완화로 활기를 띠던 리모델링시장은 최근 날벼락을 맞았다. 정부가 이달 9일 안전 문제를 이유로 아파트 리모델링 시 `가구 간 내력벽 철거 허용` 결정을 3년 뒤로 미뤘기 때문이다.
건설업계에 따르면 리모델링을 진행 중인 아파트는 현재 총 35개 단지 1만7703가구에 이른다. 이 중 경기 성남시 11개 단지(1만3185가구)와 안양시 2개 단지(1898가구) 등 1기 신도시 단지들이 건물 가장자리에 새 건축물을 붙이는 수평증축(기존 2베이→3~4베이)을 추진하다가 정부의 내력벽 철거 불허로 계획이 틀어졌다. 좌우로 베이를 늘려 소형 평형에서 중형 평형으로 갈아타려던 단지들은 설계를 바꾸거나 허용 여부를 논의할 2019년 이후로 사업을 연기ㆍ중단해야 하는 처지에 놓인 셈이다.
하지만 리모델링 단지마다 내력벽 철거의 필요성이 달라 정부 조치가 미치는 영향 또한 유형별로 상이하다는 분석도 있다. 아직 최대 3개 층을 수직증축 할 수 있는 만큼 일반분양 물량 확보가 가능해 사업성은 있다는 것이 유관 업계 전문가들의 공통된 의견이다. 중대형 평형은 앞뒤로 증축도 가능하고, 중소형 주택이 강세인 추세에 맞춰 평형을 줄여 쪼갤 수도 있다. ▲용산구 이촌현대 ▲송파구 송파성지 ▲강남구 개포우성9차 등이 대표적 예다.
이처럼 다양한 사업 방식이 가능함에도 정부의 이번 발표는 `리모델링은 안전성이 떨어진다`는 인식을 키워 전체 리모델링사업의 위축을 가져올 것으로 업계는 우려하고 있다. 한국리모델링협회 관계자는 "리모델링은 충분한 구조적 안전성이 확보되는데도 정부가 오해를 불러일으켰다"며 "준공이 비슷한 1기 신도시 등에서 리모델링 대신 재건축을 집중 추진한다면 집단 이주, 대규모 분양 등에 따른 부작용이 속출할 것이다"고 지적했다.
■ 부동산신탁 방식
도시정비법 개정안 지난 3월 시행돼 이제 막 `걸음마`
사업 기간 단축ㆍ사업비 절감 기대 덕에 신탁사 참여 ↑
부동산신탁 방식도 일종의 대안으로 거론된다. 지난 3월 2일 시행에 들어간 개정 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 등에 따르면 신탁사가 사업시행자가 되려면 토지등소유자의 3/4 이상의 동의와 토지 면적 1/3 이상의 신탁을 받아야 한다(도시정비법 제8조제4항제8호, 도시정비법 시행령 제14조제2항제3호).
이를 근거로 최근 부동산신탁사들의 정비사업 참여도 하나둘씩 증가하는 모양새다. 코리아신탁이 ▲안양 진흥ㆍ로얄아파트주변지구 단독 사업시행자 지정을 앞두고 있고, 한국토지신탁은 지난 7월 ▲대전 용운주공 재건축의 사업자로 선정됐다. 또 코람코자산신탁도 지난해 ▲안양 동안구 호계동 성광ㆍ호계ㆍ신라아파트 재건축사업을 수주했다. 아울러 대한토지신탁과 한국자산신탁 등도 정비사업팀을 꾸려 수주 작업을 본격화하고 있어 신탁사들의 사업시행이 확대될 전망이다.
신탁사업은 인허가 추진부터 시공자 선정까지 전문가인 신탁사가 도맡는 만큼 사업 추진 속도가 빠를 것이란 기대가 높다. 한국자산신탁에 따르면 지난달(7월) 기준 재건축 사업장은 관리처분인가를 받기까지 약 2년이 걸리지만 신탁 방식을 통하면 1년 4개월이면 된다. 더불어 부동산신탁사 단독 시행 시 공사비와 부담금 등 사업비도 절감돼 기존 1700가구 신축 시 2300가구 규모의 서울 중심권 재건축 사업장을 신탁 방식으로 개발하면 조합 방식에 비해 전체 사업비가 3000억 원가량 절감되는 것으로 분석됐다고 유관 업계는 전하고 있다.
한 부동산업계 전문가는 "초기 사업비 부담 때문에 어려움을 겪는 사업장의 경우 신탁 방식이 대안이 될 것"이라며 "부동산신탁사가 시행을 맡으면 시공자 역시 입찰을 통해 단순 도급 형태로 들어오기 때문에 공사비가 낮아질 것"이라고 설명했다.

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