임대차계약이 자동 갱신된 경우, 보증금 전액이 아닌 일부 금액만 보증에 가입하려는 임대사업자는 임차인에게 다시 동의를 받아야 한다는 유권해석이 나왔다.

최근 법제처는 민원인이 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법」 제49조제1항에서는 임대사업자는 민간건설임대주택 등 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 같은 조 제1항에 따른 보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 하되, 같은 조 제3항 전단에서는 같은 항 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증 대상으로 할 수 있다고 규정하면서, 같은 조 제3항제4호에서는 같은 항에 따라 임대보증금 전액에 대해 보증 대상으로 하지 않을 수 있는 요건 중 하나로 임차인이 같은 항 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증 대상으로 하는 데 동의한 경우를 규정하고 있는 한편, 「주택임대차보호법(이하 주택임대차법)」 제6조제1항에서는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶) 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되(전단), 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않는 경우에도 또한 같다(후단)고 규정하고 있는바, 민간임대주택법 제49조제3항에 따른 보증 대상 금액에 대해서만 보증에 가입하는 것에 대해 같은 항 제4호에 따라 임차인이 동의한 임대차계약이 주택임대차법 제6조제1항에 따라 갱신된 경우, 임대사업자는 갱신된 임대차계약에 대해 다시 민간임대주택법 제49조제3항에 따른 보증대상 금액에 대해서만 보증에 가입하려면 같은 항 제4호에 따라 임차인의 동의를 다시 받아야 하는지 문의한 것에 대해 회답했다.

해석 이유로 법제처는 "먼저 민간임대주택법 제49조제1항에서는 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다고 규정하고 있고, 보증 대상은 임대보증금 전액으로 하되, 같은 조 제3항 전단에서는 같은 항 각 호에 모두 해당하는 경우에는 담보권이 설정된 금액과 임대보증금을 합한 금액에서 주택가격의 100분의 60에 해당하는 금액을 뺀 금액 이상으로 대통령령에서 정하는 금액을 보증 대상으로 할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항제4호에서는 그 요건 중 하나로 임차인이 같은 항 전단에 따른 대통령령으로 정하는 금액을 보증 대상으로 하는 데 동의한 경우를 규정하고 있고, 이 경우 임차인 동의와 관련해 민간임대주택법 시행규칙 별지 제25호서식에서는 임대보증금 일부 보증에 대한 임차인동의서를 정하면서 임대차계약기간을 명시하도록 하고 있다"며 "이와 같은 규정을 종합해 보면 임차인이 임대보증금 일부 보증에 동의했다고 하더라도 이러한 동의는 갱신이 있기 전까지의 당초 임대차계약 기간에 대해서만 이뤄진 것"이라고 말문을 열었다.

이어서 "일반적으로 임대차계약은 당사자 가운데 한쪽이 상대편에게 물건을 사용하게 하고 상대편은 이에 대해 일정한 임차료를 지급할 것을 내용으로 하는 계약을 의미하는데, 그렇다면 민간임대주택 임대차계약은 임대사업자와 임차인 간에 해당 주택 사용과 관련해 효력이 발생하는 것이므로, 임대차계약이 갱신된다 하더라도 이러한 갱신 효력은 민간임대주택의 임대차계약 그 자체에 대해서만 미치는 반면, 임대보증금에 대한 보증은 임대사업자가 보증회사에 보증의 수수료를 납부하고 보증회사는 일정한 사유가 발생했을 때 임차인에게 임대사업자를 대신해 임대보증금 지급 의무를 이행하는 내용의 계약에 해당한다"면서 "그렇다면 보증과 임대차계약은 명확하게 구분되는 각각의 계약이므로 민간임대주택 임대차계약의 갱신 여부가 보증이나 일부 보증에 대한 임차인의 동의에 영향을 미친다고 보기는 어렵다고 할 것이어서, 임대사업자가 갱신된 임대차계약 임대보증금에 대한 보증 대상 금액에 대해서만 보증에 가입하려는 경우 종전 임대차계약 기간 중의 임차인 동의 여부와 관계없이 새롭게 임차인의 동의를 받아야 한다고 해석하는 것이 타당하다"고 짚었다.

또한 법제처는 "법령에서 일정한 원칙에 관한 규정을 둔 후 이러한 원칙에 대한 예외 규정을 두는 경우, 이러한 예외 규정을 해석할 때에는 합리적인 이유 없이 문언의 의미를 확대해 해석해서는 안 되고 보다 엄격하게 해석할 필요가 있다고 할 것인데, 임대보증금의 일부 보증에 관해 규정하고 있는 민간임대주택법 제49조제3항은 같은 조 제1항 및 제2항에 따른 임대보증금 전액을 대상으로 한 보증 가입 의무라는 원칙에 대한 예외에 해당한다"며 "예외 사유가 확대 해석되지 않도록 일부 보증에 대한 임차인 동의 인정 범위 역시 엄격하게 해석할 필요가 있는 점, 특히 보증 가입 의무 규정은 임대사업자가 임대보증금 반환 의무를 이행할 수 없게 된 경우 임차인이 임대보증금을 회수할 수 있도록 해 임차인의 주거 안정을 도모하고자 임대사업자로 해금 임대보증금 전체를 대상으로 한 보증에 반드시 가입하도록 한 것인 점 등을 고려하면, 갱신이 있기 전에 이뤄진 임차인의 동의는 임대차계약 갱신 이후 임대보증금에 대해서까지 효력을 미친다고 해석하기는 어렵다"고 봤다.

아울러 "임차인이 임대보증금에 대한 일부 보증에 동의할 당시에는 임대차계약을 갱신하게 될지 여부에 대해서 알 수 없었으므로, 이 경우 일부 보증에 대한 임차인 동의 의사가 갱신 이후에까지 있다고 추정하기는 어렵다"며 "갱신된 임대차계약 기간 중에도 일부 보증을 허용할 것인지에 대해서는 일부 보증으로 인해 예측하기 어려운 손해를 감수할 수도 있는 임차인에게 다시 확인할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다"고 덧붙였다.

따라서 법제처는 "이 사안의 경우, 임대사업자는 주택임대차법 제6조제1항에 따라 갱신된 임대차계약에 대해 다시 민간임대주택법 제49조제3항에 따른 보증 대상 금액에 대해서만 보증에 가입하려면 같은 항 제4호에 따라 임차인 동의를 다시 받아야 한다"고 못 박았다.
 

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