최근 부동산 임대차시장의 무게중심이 빠르게 이동하는 모양새다. 우리나라 특유의 주택 임대 문화인 `전세`가 눈에 띄게 위축되고 있는 반면, 상대적으로 `월세`가 강세를 보이기 때문이다. 대출 규제, 금리 부담, 전세사기 불안, 공급 부족 등 여러 요인이 맞물리며 전세의 월세화가 현실화되고 있는 가운데, 세입자들의 주거비 부담 역시 갈수록 커지고 있다.

이에 본보는 전세시장 약화와 월세 전환의 배경을 짚어 보는 동시에 향후 우려되는 구조적 리스크를 자세히 알아보고자 한다.

줄어든 전세 영향력… 실수요자들 월세로 `이동`
자산 중심 초고가 월세 ↑

지난 6월 27일 이재명 정부가 내놓은 부동산 관련 대책 이후 주택 매매시장은 급격히 냉각됐다. 주택담보대출 상한이 6억 원으로 제한되고, 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지되면서 실수요자들의 자금 조달이 더욱 어려워졌기 때문이다. 매수 심리가 급격히 위축되자 전월세로 수요가 몰리기 시작했고, 그중에서도 상대적으로 초기 자금 부담이 적은 월세에 쏠림 현상이 두드러지고 있다.

최근 부동산 플랫폼 `아실`에 따르면, 근래 일주일간 서울 전세 매물은 2만5455건에서 2만5114건으로 감소했고, 경기 역시 2만4529건에서 2만3870건으로 2.7% 줄어든 것으로 나타났다. 인천광역시도 소폭 줄어들며 전체적으로 전세 공급이 줄면서 수급이 불안정해지고 가격 상승을 일으켰다.

아울러 이달 17일 한국부동산원 `주간아파트 가격동향`에 따르면 2025년 7월 2주(지난 14일 기준) 기준 서울 아파트 전세가격은 0.07%, 경기도는 0.02% 상승한 것으로 나타났다. 주택 매물 공급이 감소하자 전세가격은 자연스레 가격이 높아졌다.

거래 자체도 위축됐다. KB부동산에 따르면 전세거래활발지수는 약 한 달 전인 지난 6월 23일 만해도 39.7를 기록했지만 이달 7일을 기준 22로 대폭 떨어진 수치를 기록했다.

전세수급지수도 143.6으로 집계돼 수요 대비 공급 부족이 심화되고 있는 상황이다. 전세수급지수는 전세 수요와 비교해 공급이 얼마나 되는지를 보여주는 지표로, 0~200 사이 숫자로 표시된다. 100을 기준으로, 수치가 높을수록 공급이 부족하고, 낮을수록 공급이 여유 있다는 뜻이다.

반면, 월세시장은 가격 상승은 물론, 거래까지 활발해지면서 가파르게 영역을 확장되고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 6월 서울 아파트 월세가격은 0.29% 상승했고, 수도권 역시 0.13% 올랐다. 오피스텔 월세도 전분기인 1분기 대비 서울 0.28%, 수도권 0.25% 상승하는 등 비아파트 시장까지 월세가 강세를 보였다는 설명이다.

이달 16일 법원 등기정보광장에 따르면 올 상반기 서울 임대차시장에서 확정일자를 받은 전월세 계약은 총 46만1224건으로 전년 대비 21% 증가했는데, 이 중 월세 계약이 29만5189건으로 29%나 증가하며, 전체 전월세 거래에서 월세 비중은 64%로 상승한 것으로 드러났다. 이에 반해 전세 거래 증가율은 8.4%에 그치며 희비가 엇갈렸다.

상당수 전문가는 월세 전환이 가속화되는 주요 원인으로 금리 부담과 전세사기를 꼽는다. 집주인들은 대출 이자와 원리금 상환 부담으로 월세를 선호하게 됐고, 세입자들도 역전세ㆍ깡통전세 등을 우려해 월세를 선호한다고 분석이다.

유관 업계 전문가는 "확실히 최근 트렌드를 보면 세입자와 임대인 모두 월세를 선호하고 있어 월세화는 계속 가속될 가능성이 크다"면서 "전세 불안, 시장 불확실성, 절세 등 수요가 맞물리면서 자산가들마저 월세를 선호해 초고액 월세 시대가 도래했다"고 설명했다.

실제로 강남구ㆍ성동구ㆍ용산구 등 인기 지역을 중심으로 고액 월세 거래가 급증하고 있다.

국토교통부 실거래가에 따르면 올 상반기 서울 아파트 중 100만 원 이상 월세 거래는 2만2550건으로 전년 대비 8% 증가했는데 이 중 성동구 성수동에 위치한 `트리마제`는 전용면적 84㎡ 기준 보증금 1억 원에 월세 1100만 원, `갤러리아포레`의 경우 전용면적 241㎡ 기준 4000만 원에 거래되며 화제가 됐다. 고급 인기 주거지일수록 고액 월세 수요가 빠르게 증가하고 있는 셈이다.

이뿐만 아니다. 전월세 전환율 역시 상승세를 보이며 월세 강세 흐름을 뒷받침하고 있다. 통계청 발표에 따르면 서울 주택 전월세 전환율은 올해 1월 5.3%에서 4월 5.5%까지 올랐다. 3년 전 기록한 4.7%보다 0.9%까지 오른 것으로 현재 월세 추세를 고려할 때 앞으로 더욱 올라갈 가능성도 배제할 수 없다.

전세보증 사고 감소했지만… 월세 부담에 `주거 사다리` 위기

그나마 다행스러운 점은 전세의 월세화로 전세보증금 반환 사고가 감소했다는 사실이다.

이달 16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 6월 전세보증 사고액은 793억 원으로 2022년 7월(872억 원) 이후 처음으로 1000억 원 이하로 떨어졌다. 사고 건수 역시 445건으로 줄며 안정세를 보였다.

여기에 올해 상반기 전체 사고액은 7652억 원으로, 전년 동기 2조6586억 원 대비 70% 가까이 비약적으로 감소했다. 전세가율이 하락하고 HUG가 보증 기준을 전세가율 90% 이하로 강화한 효과도 한몫한 것으로 풀이된다.

회수율도 크게 높아졌다. 지난해 대위변제금 3조9948억 원 중 1조1863억 원을 회수해 29.7%의 회수율을 기록했고, 올해는 6월까지 1조2376억 원 중 7389억 원을 회수하며 회수율이 59.7%에 달했다.

하지만 문제는 전세보증 사고 감소 같은 지표상의 안정에도 불구하고 임대차시장의 구조적 위기가 더욱 우려된다는 점이다. 월세는 매달 고정지출이 발생해 세입자의 자산 형성을 어렵게 만들고, 전세를 거쳐 자가로 이동하던 기존의 주거 사다리가 끊길 가능성이 커지고 있다. 특히 무주택 서민층은 월세 부담에 장기적으로 더 취약할 수밖에 없다.

이와 관련해 부동산 전문가는 "전세의 월세화가 진행되면 보증사고는 줄 수 있겠지만, 월세 부담은 누적되기 때문에 무주택자의 주거비 압박은 갈수록 커질 수 있다"며 "정책은 시장 변화에 따라 유연하게 대응하면서도 실수요자의 주거 안정을 고려해야 한다"고 귀띔했다.
 

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