새해가 밝았다. 도시재정비업계도 다사다난했던 지난해를 뒤로한 채 다가올 미래를 전망하고 현장에 가해질 변화의 흐름에 대비해야 하는 중차대한 과제가 주어졌다. 다수 업계 전문가들은 2017년을 `최다 변수의 해`로 전망하고 있어 눈길이 쏠린다. 본보는 올해 정비업계에 영향을 미칠 것으로 예상되는 대내외적 변수들을 미리 분석해보고 이를 어떻게 대처해야 할지에 대해서 함께 고민해봤다.

■ 가계 부채와 연동되는 `금리 인상`

미국이 금리 인상을 단행하면서 국내 도시재정비업계에도 후폭풍이 예상된다. 금리 변동은 필연적으로 가계 부채를 수반하는데 가계 부채 문제에 가장 민감한 분야가 정비사업이기 때문이다.

미국 연방준비제도이사회(FRB)는 지난해 12월 금리를 0.25% 인상하면서 올해 3차례 이상 추가 인상을 예고했다. 더욱이 미 대선에서 트럼프 후보가 선출된 점은 금리 인상의 도화선이 되고 있다. 경제 전문가들은 트럼프가 내세운 인프라 건설, 이민자 정책 개혁, 보호주의 확대 등의 재정 지출 공약은 물가상승을 불러일으켜 기준금리 인상 조치를 부추길 수 있다고 입을 모은다.

이에 따라 한국은행은 외국 자본의 달러 유출을 방지하기 위해 미국 금리 인상분 이상으로 기준금리를 올릴 가능성이 크다. 이렇게 되면 레버리지(Leverageㆍ차입금, 사채 등의 고정적 지출이 지렛대 같은 중심적 작용을 하는 일)를 주로 이용하는 국내 부동산시장의 위축을 앞당길 것이라는 분석이 지배적이다.

게다가 이 같은 금리 인상 가능성은 2014년 후반기 이래 지난 2년간 이른바 `폭풍 분양`으로 과열 양상이 심해져 정부의 부동산 정책 기조가 다시 `규제`로 유턴하고 있는 상황과 맞물려 시장을 얼어붙게 만들 전망이다. 벌써부터 원리금 동시 상환, 집단대출 심사 강화, 총부채원리금상환비율(DSR) 등이 시행되며 시장 침체가 가시화하고 있는 상황이 이를 증명한다. 업계 전문가들은 향후 주택 시장이 `금리 상승과 대출 조이기→집값 하락→입주 포기 및 거부→금융 부실→할인 매각→건설사 부도 등`의 장기적 악순환이 일어날 것이란 예측을 내놓고 있다.

여러 주택사업 분야에서 재개발ㆍ재건축은 대출 비중이 상당해 금리 민감도가 가장 높다는 점도 문제다. 가뜩이나 리스크가 많은 정비사업이 이자 비용마저 높아지면 일반분양 거래량이 줄어들 것은 불 보듯 뻔하기 때문이다. 특히 실수요보다 투자수요 비중이 많은 강남권 재건축과 수도권 외곽 재개발ㆍ재건축 등에타격이 클 것이란 전망도 나온다.

최근 부동산114에 따르면 올해 서울에 공급되는 아파트 물량은 5만6387가구인데 이 중 91%에 해당하는 5만1161가구가 재개발ㆍ재건축 물량이다. 서울 부동산시장을 `재개발ㆍ재건축`이 이끈다 해도 과언이 아닌 셈이다. 도시재정비업계가 금리 인상을 민감하게 받아들이고 이에 대한 대출 관련 대책을 수립해야 하는 이유가 여기에 있다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "최근 가계부채 증가세의 70%가량을 은행권 주택 담보대출이 차지하고 있고, 그중 과반을 집단대출이 차지하고 있는 상황인데 사업 특성상 집단대출을 반드시 수반해야 하는 정비사업은 이에 대한 대책 마련이 필수적이다"며 "특히 분양시장이 과열될 데로 과열된 상황에서 집단대출 차주의 상환 능력을 심사하는 단계적 여신 심사 가이드라인 도입이 검토돼야 한다"고 조언했다.

■ 뜨거운 감자 `재건축초과이익환수제도`

`뜨거운 감자`란 큰 쟁점임에도 해결하기 어려운 매우 곤란한 문제를 일컫는다. 최근 도시재정비업계의 뜨거운 감자는 단연코 `재건축초과이익환수제도`이다. 이를 적용받을 경우 재건축사업으로 평균 주택 가격 상승분을 넘어서는 이익을 국가가 환수해야 하기 때문이다.

관련 법인 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따르면 준공 때까지 `조합원 1인당 평균 이익이 3000만 원`을 넘을 경우 `초과 금액의 10~50%가 차등 부과`되기 때문에 `채산성`을 사업의 본래 목적으로 삼는 재건축 조합들에게 엄청난 부담을 안긴다.

이 제도는 원래 강남 재건축을 중심으로 부동산 투기 방지를 위해 2006년 도입 후 시행됐다. 하지만 금융위기를 겪으면서 2013년부터 올해 말까지 한시적으로 시행이 유예된 상태다. 특별한 변수만 없다면 내년 1월 1일부터 본격 시행될 예정으로 올해 12월 31일까지 관리처분인가 신청 이전 단계인 모든 재건축사업지가 이 제도의 적용을 받게 된다.

이 때문에 벌써부터 다수 사업지들은 무리하게 사업 속도를 높여서라도 환수제도 적용을 피한다는 구상이다. 최근 정부의 부동산 규제 기조가 시작돼 시장이 침체 국면에 접어든 상태에서 이 제도마저 시행되는 것은 최악의 시나리오이기 때문이다.

사업지 입장에서는 순수하게 민간이 추진의 주체로 참여하는 사업에 정부가 일방적으로 관여하는 것 아니냐는 불만이 나올 수밖에 없는 대목이다. 특히 공공관리제도를 시행 중인 서울시는 사업의 투명ㆍ공정성을 제고한다는 명목 하에 기반시설 기부채납 등 갖가지 사업 규제로 사업지를 옥죄는 상황이어서 관내 사업지들에겐 환수제도 시행은 `혹`이 한 개 더 추가되는 셈이라 반발이 고조되고 있다.

이에 환수제도 적용을 피하기 위해 신탁사 방식을 도입해서라도 무리하게 사업 속도를 높이고 있는 사업지들이 많아지는 추세에 있다. 하지만 재건축초과이익환수제도를 피하려고 무리하게 사업 속도를 높이는 것이 최선의 선택은 아니라는 주장도 나와 눈길이 쏠린다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "부동산 규제란 칼을 뽑아든 정부가 올해 급격한 부동산 침체 전망이 나오는 상황에서 이를 가속화하는 `대형 규제`란 칼을 또다시 뽑아들기란 사실 쉽지 않을 것이다. 이 말은 재건축초과이익환수제도 시행이 또다시 유예될 가능성이 적지 않다는 것을 의미한다"며 "이 같은 시각은 특히 최근 대선 국면과 맞물려 더욱 기정사실화하고 있다. 환수제도를 피하기 위해 무리하게 속도를 높여 사업에 과부하가 걸리는 것보다는 정책적 추이를 지켜보며 탄탄하게 추진 기반을 다지는 게 외려 현명한 선택"이라고 말했다.

■ 위기는 곧 기회다 `한국 대선`

2014년 하반기 이후 꾸준히 상승세를 타던 주택시장 경기가 지난해 하반기부터 정부의 정책 기조 전향으로 인해 하락세로 돌아서기 시작했다는 게 주택 및 건설업계 관계자들의 중론이다. 여기에 최근 `최순실 국정 농단 사태`로 인한 탄핵 정국으로 부동산시장은 2연타를 맞고 있는 형국이다. 앞으로 남은 헌법재판소의 판결과 대통령 선거 과정까지의 시간이 부동산시장에 대한 불확실성을 키우면서 심리적 투자 위축으로 이어질 수 있다는 이야기다.

그러나 다수 업계 전문가들은 이 같은 부정적인 전망 속에서도 도시재정비업계가 기회로 만들 수 있는 한 가지 변수가 남아있다고 입을 모은다. 바로 `한국 대선`이다.

박근혜 대통령에 대한 탄핵 정국이 지속되면서 2017년 정치권의 시선은 온통 조기 대선 성사 여부에 쏠리고 있다. 이에 헌법재판소(이하 헌재)의 탄핵에 대한 판단에 따라 대선의 시기가 결정될 전망이다. 헌재가 이달 말이나 오는 2월 중 탄핵소추안을 인용할 가능성이 크고 인용 이후 60일 안에 대선을 치러야하는 점을 고려하면 올해 4월엔 대선이 치러질 것으로 보는 시각이 우세하다.

이러한 상황 속에서 업계 전문가들은 이런 대선 국면을 적극적으로 업계를 살리는 기회로 활용하라는 주문을 내놓고 있다. 현대사를 되돌아볼 때 대선이 임박한 시점에는 민심과 표심을 의식해 각종 인허가와 심의가 빠르게 승인되고 민원 또한 즉각적으로 처리되는 경우가 많았기 때문이다.

최근 정치권은 최순실 사태로 인해 완고했던 여당 세력의 분열이 일어나고 새로운 당이 설립되고 있는 등 과도기 국면을 맞았다. 이에 따라 대선 경쟁이 여야 간 구도가 아닌 각 당 간의 한 치 앞도 내다볼 수 없는 치열한 각축전이 펼쳐질 것으로 예상되는 가운데 정치권은 민심을 얻기 위한 경쟁에 돌입한 상황이다.

업계 관계자들은 이러한 시기에 상당수의 유권자로 구성된 재개발ㆍ재건축 등 정비사업지의 표심을 얻는 것은 대선 주자에게 무시할 수 없는 영향력을 가진다고 입을 모은다. 특히 `재건축초과이익환수제도 적용 유예` 및 `시공자 선정 시기 조합설립인가 이후 환원` 등 업계의 핵심 현안 처리를 위해 당론과 공약을 검토한 후 직접 투표권을 행사하는 것은 물론 정치권에 업계 현안을 적극적으로 어필하는 노력도 수반돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 아울러 각종 인허가와 심의를 비롯해 사업성 개선을 위한 과정을 밟는 각 사업지들 또한 해당 지자체에 적극적인 요구를 해야한다고 업계 전문가들은 주문하고 있다.

■ `법제 개선`을 주목해라!

① 공공지원제도 적용 받아도 `조합설립인가 이후` 시공자 선정 가능

2017년엔 서울 시내 정비사업지들이 학수고대하던 바람이 현실화할 조짐이 보인다. 토지등소유자 과반수 동의만 있으면 조합설립인가 후 시공자를 선정할 수 있도록 하는 법제 개선이 추진돼서다.

지난달(2016년 12월) 국회 국토교통위원회 소속 박맹우 의원(새누리당ㆍ울산 남구을)은 이 같은 내용을 담은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 일부 개정안을 대표발의 했다. 이에 따르면 시공자 선정 시 `토지등소유자의 과반수 동의가 있는 경우`에는 조합설립인가 후 조합원총회에서 국토교통부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정할 수 있게 된다.

주목할 점은 서울 시내 사업지들의 숨통을 옥죄던 조합-건설사 공동시행 및 사업대행 시 시공자 선정 시기를 `건축심의 이후`로 하는 법적 근거가 삭제되는 것이다. 같은 조 제8항 및 제9항이 이에 해당한다.

현행 도시정비법은 조합설립인가 이후 조합원총회에서 시공자를 선정하도록 하고 있으나 공공지원제도를 시행하는 서울시의 경우, 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하도록 해 관내 사업지들이 자금 조달 및 설계ㆍ시공 계획 수립 등에 있어서 어려움을 겪어왔다. 이번 법 개정은 이 같은 현실을 극복하기 위해 토지등소유자 과반수가 동의하는 경우 시ㆍ도 조례 등에도 불구하고 조합 설립 이후에 시공자를 선정할 수 있도록 해 업계의 해묵은 숙원을 해소시키기 위한 토대가 마련된다는 점에서 귀추가 주목된다.

② 추진위 절차 생략

추진위가 없어진다니 이게 웬 말인가. 기존의 정비사업지들에겐 생소하게 들리는 이 소문이 현실화할 여지가 커졌다.

지난해 11월 서울시는 공공지원에 의한 재개발ㆍ재건축 등 정비사업 추진 시 추진위 설립을 건너뛰고 바로 조합을 설립할 수 있도록 하는 「조합설립 지원을 위한 업무기준」을 마련해 이날부터 시행에 들어가 눈길이 쏠린다.

기준의 세부 내용을 살펴보면 추진위를 설립하지 않은 재개발ㆍ재건축 구역은 토지등소유자 1/2 이상이 동의하면 구청장이 요청해 해당 구역의 추진위 설립 절차를 생략할 수 있다. 대신 주민 3/4의 동의를 받아 조합설립주민협의체(이하 주민협의체)를 꾸려 사업을 진행토록 했다.

주민협의체는 토지등소유자ㆍ공공지원자(구청장)ㆍ변호사 등으로 구성돼 주민 의견 수렴 등 창립총회 개최 준비 업무를 지원한다. 이에 따라 ▲개략적 추정 분담금 산정 ▲조합 정관(안) 작성 ▲조합의 행정업무, 예산ㆍ회계, 선거관리규정(안) 등의 작성 ▲조합설립동의서 징구 ▲선관위 구성 등 정비사업에 필요한 업무를 수행하게 된다.

유관 업계 전문가들은 이 제도의 도입으로 사업 초기 단계인 서울 강북 재개발과 관악ㆍ동작ㆍ구로ㆍ금천 등의 정비사업 현장들의 진행 속도가 1~2년가량 빨라질 수 있다는 분석을 내놓고 있어 해당 사업지의 눈과 귀가 집중되고 있다.

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