지난해 전반적인 경제 침체기에서도 호황을 맞았던 부동산시장이 올해는 그 기조를 이어가지 못할 것으로 보인다. 최근 미국 금리 인상, 경기 불안, 조기 대통령 선거, 입주 물량 직격탄, 가계부채 대책 등의 리스크로 인해 재개발ㆍ재건축 정비사업의 위축이 심화되고 있기 때문이다.

특히 시장 금리 급증과 정부의 가계대출 규제는 중도금 집단대출ㆍ이주비 대출ㆍ잔금대출 등에 직접적인 영향을 미쳐 `금융기관 선정` 단계에 다다른 전국 정비사업장에 사업 지연, 주민 분열 등의 막대한 피해를 입히고 있는 실정이다.

정부 `집단대출 옥죄기`에 중도금 대출 꽉 막혀 금융권 중도금 대출 거부… 건설업계 "사실상 `甲질`"

앞서 정부는 고공행진 하는 가계부채를 끌어 내리기 위해 규제가 쉬운 `집단대출 옥죄기`에 들어갔다. 이에 따라 금융기관들이 아파트 중도금 집단대출을 꺼리기 시작하면서 주택시장에 먹구름이 드리워졌다.

이와 동시에 건설업계에는 `빨간불`이 켜졌다. 중도금 집단대출의 길이 막히면서 공사비 확보가 되지 않아 사업에 차질을 빚고 있는 것은 물론 막상 대출이 가능해졌다고 해도 기정 연 3% 초ㆍ중반 대를 유지하던 중도금 집단대출 이자가 올해 약 5%까지 급증해 부풀어진 이자를 감수하기 어려운 상황이 됐기 때문이다.

재개발ㆍ재건축 아파트를 분양할 경우 건설사는 은행 등의 금융기관 대출로 계약자들이 중도금을 낼 수 있도록 도와주는 역할을 한다. 하지만 중도금 대출 이자 증가ㆍ중도금 납부 기일 연기 등의 문제가 발생하고 있어 제 역할을 못하고 있는 건설사들이 대다수다.

한 대형 건설사 관계자는 "금융 당국이 가계부채 관리를 이유로 규제가 가장 쉬운 집단대출을 집중 공략하고 있어 골머리를 썩고 있다"며 "사실상 대출 거부권을 행사하는 은행권들은 건설사뿐만 아니라 사업 주체인 조합원ㆍ토지등소유자에게도 `갑`으로 인식된 상태"라고 불만을 토로했다.

실례로 업계 소식통에 따르면 A 건설사는 경기 광주시에 1100가구로 구성된 아파트를 공급했으나 사 측은 예정됐던 중도금 1회 납부시기를 1~2개월가량 연기한다는 내용이 담긴 공문을 최근 계약자들에게 발송했다.

A 건설사 관계자는 "현재 약 300가구의 미분양 물량이 남아있다는 것을 근거로 들어 은행들이 중도금 대출을 거부하고 나섰다"면서 "추후에도 분양률을 올리면서 은행권과 협상을 이어나갈 예정이지만 까다로워진 금융기관들의 태도를 봤을 때 결과는 여전히 불안한 상황"이라고 전했다.

인천시에 재건축 단지를 시공하는 B 건설사는 계속되는 제1금융권 은행들의 중도금 집단대출 거부에 제2금융권 은행과 지방은행으로 눈을 돌렸다. 하지만 이로 인해 B 건설사는 하루아침에 `나쁜 건설사`로 전락했으며, 주민 간 분열도 심화됐다고 한다.

이 단지의 한 입주 예정자는 "B 건설사의 최저금리 제1금융권 대출 약속은 끝끝내 지켜지지 않았다"며 "제2금융권 대출은 신용평점 하락 폭이 크고, 대출의 이율도 높은 편이라 피해가 클 듯하다. B 건설사는 빠른 시일 안에 입주민들의 기대를 충족시킬 수 있는 방안을 마련해야 한다"고 꼬집었다.

이에 대해 한 업계 전문가는 "대부분의 건설사들은 올해 상반기에 중도금 대출 한도가 풀린다면 대출을 해주겠다고 약속했던 은행을 믿었으나 야속하게도 일제히 난색을 표하고 있는 상태"라며 "그나마 대출을 하겠다고 나선 곳들은 금리가 너무 높아 부담이 크고, 중도금 대출 은행을 선정해도 금리로 인해 주민들, 즉 계약자들과의 신뢰가 무너질 위기에 처해 있다"고 짚어냈다.

지난 21일 한국주택협회에 따르면 최근 협회가 회원사를 대상으로 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못한 사업장 규모에 대해 조사한 결과 그 규모는 약 9조 원(약 3.9만 호)에 달한다고 밝혔다.

협약을 체결하지 못한 사업장 중에서는 높은 계약률(95% 이상)의 우수 사업장 26곳, 주택의 안정적 공급을 목표로 하는 공공택지 사업장 17곳이 포함돼 있었다. 이는 중도금 집단대출 규제가 `은행권의 무분별한 대출 거부권 행사`를 부추기고 있음을 보여준다.

이날 협회 관계자는 "집단대출을 중심으로 한 금융당국의 가계부채 건전성 관리는 실수요자의 주택 구입 의지를 꺾지 않는 범위에서 이뤄져야 한다"며 "이를 위해 금융권의 집단대출 입찰 참여 기피 및 금리 인상ㆍ조건부 대출 요구를 지양해 집단대출 운용이 조속히 정상화돼야 한다"고 강조했다.

이주비 대출까지 속 썩이는 이유는? 은행권 `대출 한도 축소`
"이자 부담에 이주비 `포기 상태`"… 조합, 저렴한 개인 대출 권장

이 같은 금융당국의 집단대출 규제는 이미 중도금 대출에 이어 `이주비 대출`에까지 원치 않는 선물을 안겨줬다.

최근 업계에 따르면 지난해 이주 시기 조정에 걸린 서울 강동구 둔촌주공 재건축 조합이 또다시 난관에 봉착했다. 다음 달(3월)까지 이주비 대출 은행을 선정하기로 했으나 시중은행들과 합의점을 도출해내지 못하고 있기 때문이다.

이는 가계부채를 감축하기 위한 시중은행 본사 차원의 `대출 한도 축소`가 가장 큰 원인이라는 주장이 지배적이다. 둔촌주공 조합의 전체 조합원 6239명이 가구당 평균 3억여 원의 이주비 대출을 받아야 하지만 다수의 시중은행들과 협의를 해봐도 은행별 1000억 원 이하의 자체 한도를 내세워 대출 수요를 절반도 확보하지 못했다고 조합 관계자는 말했다.

한 금융기관 관계자는 "이주비 대출은 입주까지 개별 대출자가 아닌 대표 조합과 건설사의 리스크를 따져봐야 하는데 최근 시장의 상황을 고려했을 때 대단지 분양이 성공적으로 이뤄질 것이란 보장도 없고, 1만 가구가 넘는 대단지 물량은 은행 차원에서도 부담스러운 상태"라며 "금융당국의 총량규제와 본사들의 자체적인 리스크 관리 강화로 이주비 대출의 심사가 까다로워진 것은 사실"이라고 설명했다.

부동산업계 전문가들에 따르면 이주비 대출 은행으로 선정되면 추후 중도금 대출 및 잔금대출 등 부담이 큰 집단대출을 떠안게 돼 이른바 `대단지 집단대출의 역설`에 본사의 눈치를 보고 있다는 게 담보 대출에 속해 다른 대출에 비해 리스크가 크지 않음에도 불구하고 시중은행들이 이주비 대출을 꺼려하는 이유다.

아울러 지방의 경우 더욱 대출 은행 선정이 어려워졌다. 대전 법동1구역 재건축 모부현 조합장은 "금융기관 선정에 긴장을 늦추지 않고 있다. 사업 정체, 사업성 결여, 분담금 증가, 이자 폭탄 등의 문제가 발생한다면 빠져나갈 구멍이 없기 때문"이라며 "수도권도 어려운 제1금융권 대출 은행을 선정할 수 있을지도 의문이고, 지방은 시중은행이 훨씬 까다로운 심사를 진행할 것 같아 우려된다"고 피력했다.

이와 더불어 중도금 집단대출 이자는 분양을 100% 끝낸 인기 지역마저 연 4% 이상으로, 지방의 일부 지역에선 연 5%대로 한층 더 높아져 이주비 대출까지 포기하는 조합들이 속속 포착되고 있는 것으로 알려졌다.

한 업계 전문가는 "불과 2년 전만 해도 이주비 대출 이자가 연 2%대로 저렴해 일부러 이주비 대출을 받았으나 그마저도 높아져 일부 조합들은 집단대출 상황에 대해 설명한 뒤 가급적이면 저렴한 이자의 개인 대출을 이용할 것을 권하고 있을 정도다"라며 현주소를 가늠할 수 있게 했다.

`집값 하락 + 잔금대출 부담 = 입주 거부` 기정사실화?!
업계 "과도한 대출 억제는 `毒`, 선별적 규제ㆍ조절 시급"

여기에 `엎친 데 덮친 격`으로 지난해 11월 24일 정부가 발표한 `8ㆍ25 가계부채 관리방안 후속 조치 및 보완 계획`의 일환으로 지난달부터 분양이 공고되는 사업장에는 주택담보대출과 마찬가지로 잔금대출에도 `여신 심사 가이드라인`이 적용돼 혼란을 야기하고 있다.

잔금대출에 여신 심사 가이드라인이 적용될 경우 입주자가 대출을 받을 때 소득을 객관적으로 증명해야 하고, 거치기간 없이 처음부터 원금과 이자를 갚아야 하며, 대출이 까다로워진 만큼 실수요자에게 직접적인 영향을 끼칠 것이란 게 업계의 중론이다.

일각에서는 중도금 집단대출 등으로 집값과 사업성이 하락하고, 여기에 잔금대출 부담까지 더해져 `입주 거부 사태`가 실제로 일어날 가능성이 매우 높아짐에 따라 이를 우려하는 목소리가 커지고 있는 형국이다. 결국 금융당국의 `집단대출 규제`가 경제를 떠받치던 부동산시장마저 침체시키며 수많은 부작용을 야기하는 것 아니냐는 지적도 나온다.

이에 대해 가계부채 감축을 목표로 한 금융당국의 정책이 부동산시장을 침체시키지 않는 선에선 투기 수요 거르기 등 긍정적인 효과를 기대할 수 있으나, 이 정책이 집단대출 규제 등 특정 부분에서만 강도가 높아지면 부정적으로 미치는 영향이 점차 커질 수 있다는 게 다수 경제 전문가들의 진단이다.

한 부동산업계 관계자는 "가계부채 감축에 대해선 공감한다. 하지만 돈이 돌아야 경제가 산다. 돈이 필요한 사람들에게 돈을 빌려줄 수 있는 상황이 돼야 하는데 현 은행들은 너나 할 것 없이 본사의 눈치를 보며 집단대출에서 발을 빼는 데만 급급하다. 즉, 선별적인 규제가 필요한 시점"이라고 힘줘 말했다.

같은 맥락에서 또 다른 전문가는 "최근 부동산시장의 침체는 도를 넘어선 정부의 집단대출 규제에서 비롯됐다고 해도 과언이 아니다"며 "특히 중도금ㆍ이주비ㆍ잔금대출 등의 집단대출의 발이 묶이면 ▲주택 마련 수요 감소 ▲미분양 물량 증가 ▲주택시장 침체 등의 문제로 이어질 공산이 크다. 과도한 `집단대출 옥죄기`는 되레 큰 부작용을 초래할 수 있는 만큼 규제의 완급 조절이 시급하다"고 정부와 금융당국에 변화를 주문했다.

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