문재인 정부가 핵심 부동산 정책으로 내세운 도시재생 뉴딜정책. 하지만 정책 추진을 위한 재원 마련 방식을 둘러싸고 각계각처와 시장에서 우려의 목소리가 점차 커지고 있는 형국이다.

문재인 정부가 발표한 도시재생 뉴딜정책 재원 조달 계획에 따르면 총 10조 원 중 중앙정부가 2조 원을 부담하고, 주택도시기금이 5조 원, 공공기관이 3조 원을 각각 조달해야 한다. 이 같은 방식으로 연간 10조 원씩 5년간 투입해야 한다.

하지만 도시정비업계, 부동산, 금융권 및 재계 등의 목소리를 종합하면 정부가 내세운 이 같은 도시재생 뉴딜정책 추진을 위한 재원 마련 구조는 `리스크`를 껴안고 있다는 지적이다.

우선 조달 금액이 가장 큰 주택도시기금을 둘러싸고 다각도에서 우려의 목소리가 나온다. 주택도시기금 조성을 위한 재원 마련은 ▲국민주택 채권 ▲청약저축 ▲자체제원(출자, 투ㆍ융자금 회수, 자산유동화, 대출이자 수입 등) ▲일반회계ㆍ복권기금 등 전입금 등을 통해 이뤄지게 된다.

즉, 국민주택 채권 가입자와 주택청약 통장 가입자들에게 돌려줘야 할 쌈짓돈이 뉴딜정책 추진에 쓰인다는 의미로, 바꿔 말하면 이들에게 다시 돌려줘야 하는 부채성 기금이란 소리다.

비중도 상당하다. 지난해 말 기준 주택도시기금의 규모는 약 40조 원에 달하는데 5조 원이면 12.5%에 해당하는 금액이다. 문제는 1회성이 아니라 연간 5조 원씩 최대 25조 원에 달하는 거금이어서 주택도시기금의 설립 취지를 훼손하는 것 아니냐는 지적이 나온다.

한국토지주택공사(LH)의 경우 더 심각하다. 업계에 따르면 LH는 현재 80조 원에 육박하는 막대한 부채를 안고 있는 상황이다. 뉴딜정책이 사업 초기라 사실상 뚜렷한 효과를 거둘지도 미지수인 상황에서 이 같은 공공기관의 빚더미는 사업을 옥죄는 부메랑으로 돌아올 가능성이 크다는 이야기다.

빚을 내서라도 돌아올 파이가 크다면 충분히 투자 가치가 있다. 그런데 문제는 도시재생 뉴딜정책에 대한 여러 분야에서 나오는 평가가 그리 긍정적이지는 않다는데 있다.

우선 사업성이 저조해 수익을 낼 수 없다는 점이 가장 치명적인 변수로 작용할 것이란 주장이다.

업계 관계자들은 정부가 발표한 내용 중 ▲소규모 정비사업 및 기반시설 확충에 초점을 맞춘 공공적 특성이 강한 점 ▲지역 특성에 맞춘 개발 방식 ▲기술력과 공사, 사업 추진 능력이 부재한 주민들 스스로 사업을 진행해 상당한 시행착오가 예상되는 점 등을 그 이유로 꼽고 있다.

아울러 정부 각계각처와 시장은 이같은 `뉴딜정책은 수익을 낼 수 없는 구조`라는 점이 제도의 전망을 어둡게 만들고 있다고 한 목소리를 내고 있다.

한 도시정비업계 전문가는 "그동안 재개발ㆍ재건축사업이 주류 도시재생 모델로 자리잡아온 것은 (정도의 차이는 있지만) 수익성을 담보할 수 있었기 때문이라는 주장에 이의를 제기할 사람은 없을 것이다. 기존 주거지 형태를 보존하고 지역 특성에 맞고 균형 발전을 꾀한다는 도시재생 뉴딜정책의 취지는 좋다. 하지만 그 방법론에 있어서는 잘못됐다고 본다"라며 "자본주의 체제가 작동하는 나라에서 시장경제를 무시하고 압도적으로 공적 재화를 투입한다는 발상 자체가 가장 큰 모순이다. 5년간 50조 원이란 막대한 공적 재원을 투입한다고 해도 계속해서 `밑 빠진 독에 물 붙기`가 반복될 공산이 크다. 정치적 이념만 다른 `제2의 뉴타운사업`이 되지 않으려면 시장경제 메카니즘에 발맞춘 사업성을 담보한 보안책을 내놓아야 할 것"이라고 지적했다.

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