[아유경제=조현우 기자] 4ㆍ13 총선이 끝나길 기다렸던 분양시장이 본격적인 `물량 밀어내기` 양상을 보이고 있다. 지난 4일 부동산 업계에 따르면 이달 예정된 신규 공급량은 6만2988가구로 집계돼, 올 들어 `최다`를 기록했다. 2분기(4~6월)를 기준으로 하면 약 12만5239가구로, 이는 지난해 같은 기간보다 20% 이상 증가한 것으로 나타났다.
이와 관련해 유관 업계 전문가들은 "총선 일정을 피해 분양 일정을 조정하던 건설사들이 물량을 쏟아 내기 시작하면서 소비자들은 선택할 수 있는 폭이 넓어질 것이다"라고 내다봤다.
이 같은 공급 우위 시장은 당분간 이어질 것이란 게 업계 전반의 분석이다. 다음 달(6월) 출범 예정인 제20대 국회가 여소야대 정국이라 규제 강화와 같은 정책 불확실성이 높아질 것으로 예상되면서 이를 우려한 건설사들이 연말까지 바쁘게 물량을 풀 것이란 설명이 뒤따랐다.
이 때문에 업계 한쪽에서는 부정적인 전망이 나오고 있다. 시장에 나오는 물량을 충분히 소화할 만한 여건이 형성돼 있지 않다는 이유에서다. 주택 매수 심리가 위축돼 있는 상황에서 미분양이 확대되면 그러한 심리가 더욱 강해지게 되고, 이는 매매시장 침체를 더욱 심화시킨다는 측면에서 악순환의 고리가 형성될 수 있다는 것이다.
더불어 `부동산 경기를 살려 경제를 활성화하겠다`는 박근혜정부의 경제 정책에 대한 신뢰도가 여전히 낮은 가운데 "이대로 괜찮은 것인지" 물음표를 던지는 목소리가 커지면서 앞선 우울한 전망에는 점차 무게감이 더해지고 있다.
"거의 다 풀었는데"… 연이은 규제 완화에도 부동산도 못 살렸다?
"이게 아닌데"… 분양시장 `나 홀로 호황`ㆍ부채 급증ㆍ전셋값
박근혜정부의 `경제 살리기`가 부동산으로 시작해서 부동산으로 끝날 수 있다는 목소리가 점차 커지고 있다. 경제를 살리려고 부동산 규제를 대거 완화했지만 가계 부채 급증 등 부작용만 잔뜩 키우고 정작 목표로 했던 경제 살리기에는 실패했다는, 혹은 실패할 것이란 우려가 여전히 높다.
실제로 현 정부는 출범 이후 지속적으로 부동산 규제를 완화했다. 시장에서는 풀 수 있는 것은 거의 다 풀었다는 말까지 나돌았다.
먼저 정부는 2013년 ▲다주택자 양도세 중과 폐지ㆍ주택 구입자 양도세 한시 면제ㆍ주택 취득세율 인하 등을 감행했다. 또 ▲재건축 허용 연한 축소(40년→30년)ㆍ재건축초과이익환수제도 적용 유예(3년ㆍ2014년 12월→2017년 12월) 등 재건축 활성화 대책도 내놨다.
2014년 8월 금융위원회(이하 금융위)는 ▲주택담보인정비율(LTV)ㆍ총부채상환비율(DTI) 규제 합리화 방안을 발표했다. LTV는 주택을 담보로 대출을 받을 때 집값 대비 대출금의 비율을 의미해 LTV가 올라가면 그만큼 대출을 더 받을 수 있고, DTI는 총소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율로 역시 비율이 올라가면 대출 받을 수 있는 금액이 늘어나게 된다.
더불어 지난해부터는 ▲민간 택지 분양가상한제 사실상 폐지ㆍ주택 신규 청약 요건 완화ㆍ기업형 임대주택(뉴스테이) 확대 등을 시행했다. `제대로 칼 갈았다`는 표현이 무색할 정도로 부동산 경기 부양을 위해 모든 것을 퍼 주는 모양새였다.
이러한 규제 완화 기조는 지금도 유지되고 있다. 이 같은 기조에 따라 정부는 LTV를 지역과 금융사 차별 없이 70%까지, DTI도 일괄적으로 60%로 완화해 1년 단위로 이를 연장하고 있으며 지난달(4월) 28일 경제장관회의에서 이를 내년 7월 말까지 더 유지키로 했다.
정부의 LTVㆍDTI 완화 조치를 비롯한 각종 경제 대책 등은 주택시장 회복에는 기여했다는 것이 유관 업계의 대체적인 평가이다. 실제로 지난해 전국 주택 거래량은 119만여 건으로 100만 건을 넘은 것은 2006년 이후 처음이었다. 주택 가격도 올라 수도권 기준 2008년 이래 가장 크게 상승했다. 분양시장의 경우 신규 아파트 분양은 2000년 이후 가장 많은 52만 가구를 기록했다. 박근혜정부가 추구하는 `부동산을 일으켜 경제를 살리자`는 정책은 절반의 성공까지는 이룬 셈이다.
하지만 나머지 절반의 성공 여부는 불투명하다. 현재로서는 부정적인 전망이 우세하다. 부채를 크게 늘렸다는 비판 말고도 부동산시장의 양극화를 심화시켰다는 평가도 적지 않다.
이달 5일 국제통화기금(IMF)은 아시아ㆍ태평양 경제 보고서를 통해 "대한민국의 가계 부채와 주택 가격의 동조화 경향이 약세를 보이다 최근 다시 상승세로 돌아서고 있다"면서 "한국의 2015년 가계 부채(1207조 원)는 주택 가격 상승이 주도했다"고 발표했다. 2012년 말 963조8000억 원이던 가계 부채가 현 정부 출범 이후 급증했는데, 그중 상당 부분이 부동산에서 비롯됐다는 점을 지적한 것이다. 또 IMF는 최근 1년 가계 부채 증가율은 8.4%이며 작년 가계신용 잔액은 1166조 원을 기록해 이 같은 주택 가격 상승 역시 정부의 정책적 요인에 의한 것이라고 진단했다.
이러한 진단의 연장선상에서 국내 복수의 경제ㆍ부동산 전문가들은 가계 부채 급증이 소비 심리 악화와 전셋값 폭등으로 귀결됐다는 평가를 내놓고 있다. 매수 심리 위축으로 전세시장으로 사람이 몰리는 와중에 금리마저 낮으니 너도나도 돈을 빌려 전셋집 구하기에 합류, 이 같은 현상을 더욱 심화시켰다는 설명이다. 실제로 이달 5일 KB국민은행에 따르면 지난달(4월) 전국의 주택 전셋값은 평균 2억32만 원으로, 관련 통계 발표 이래 처음으로 2억 원을 넘었다.
한 유관 업계 전문가는 "경제 위기라는 심리적 압박에 한국은행도 기준금리를 역대 최저 수준인 연 1.5%까지 내린 상황에서 부동산 부양책에 초저금리가 결합해 전세의 월세화가 가속화해 물량이 급감한 반면 수요는 늘어 전셋값이 역대 최고로 상승한 것"이라고 분석했다.
주택연금은 조삼모사?… 빚내서 집 사라더니, 집으로 빚 갚으라는 격
유관 업계 "집값 하락 막고 경제주체의 부채 줄이는 데 초점 맞춰라"
정부가 권장(?)한 대로 빚을 내서라도 집을 마련한 사람들은 부채는 그대로 떠안은 채, 부동산 거래가 둔화되면서 집이라는 `애물단지`마저 떠안게 됐다. 경제에 대한 국민적 불만은 박 대통령의 지지율을 역대 최저 수준으로 떨어뜨렸고, 지난 4ㆍ13 총선에서 여당의 참패를 야기한 주요 원인이 됐다.
조기 레임덕(lame duckㆍ절름발이 오리라는 뜻으로, 임기 종료를 앞둔 대통령 등의 지도자 또는 그 시기에 있는 지도력의 공백 상태를 이르는 말)을 우려한 정부는 이를 막기 위해 분주해졌다.
먼저 정부는 지난 4월 28일 `맞춤형 주거 지원을 통한 주거비 경감 방안`을 내세워 LTVㆍDTI 연장과 함께 행복주택ㆍ뉴스테이를 30만 가구 공급하고, 신혼부부 버팀목 대출ㆍ생애 최초 주택 구입자들에 대한 대출 금리를 최저 1.6%대로 인하한다는 등의 계획을 발표했다.
유관 업계는 일단 환영의 뜻을 보이면서도 한편에서는 이번 방안이 청년층ㆍ노년층 등 일부 계층에 편중돼 있어 정작 전월세난에 시달리고 있는 수많은 사람들을 외면했다는 비판의 목소리를 내고 있다.
또한 4월 말 금융위는 고령화ㆍ가계 부채를 잡겠다며 `내집연금 3종 세트`를 출시해 홍보ㆍ시행하고 있는데 이 역시 맹점이 있다는 지적이다. 내집연금 3종 세트란 주택연금의 다른 말로, 만 60세 이상의 고령자가 자신이 살고 있는 주택을 담보로 연금을 지급 받을 수 있는 장기 주택 저당 대출로 `역(逆)모기지론(reverse mortgage)`의 한 종류이다. 역모기지론은 모기지론과는 반대로 `이미 집을 가진 사람에게 이를 담보로 생활 자금을 빌려준다`는 것으로 목적과 개념이 다르다. 결국, 노후를 스스로 감당해야 한다는 것과 같기 때문에 소유자들의 고민은 쉽게 해결될 수 없고 자식들 입장에서도 고민거리가 될 수밖에 없다.
금융 전문가들은 "잘만 활용하면 좋은 제도임은 확실하지만, 내 집을 담보로 국가에 돈을 빌려 생활하다 내 집으로 다시 돈을 갚는 시스템이다"라며 "아파트 감정가에 기반을 두기 때문에 만에 하나 집값이 떨어질 경우 청산 과정이 복잡해질 수 있다"고 지적했다. 부동산 양극화ㆍ집값 하락 현상을 잡지 않으면 가입자들의 연금 해지 단계에서 큰 혼란을 가져올 수 있다는 것이다.
게다가 집값 하락 리스크는 최근 `여신 심사 선진화 가이드라인`의 시행을 통해 수도권에서만 시행됐던 주택 담보대출 규제가 이달 2일부터 전국으로 확대돼 더욱 공론화하고 있다. 이 또한 정부의 가계 부채 줄이기의 일환으로 원금ㆍ이자를 함께 갚도록 하는 것으로, 이자만 내다가 나중에 원리금을 나눠 갚는 거치식 분할 상환을 원칙적으로 금지한다.
금융위 관계자는 "지난 2월부터 수도권에서 이미 시행된 정책이고 직접적인 제약은 아니기 때문에 지방으로 확대ㆍ시행돼도 부작용은 거의 없을 것으로 보인다"고 밝혔다.
그러나 유관 업계의 반응은 부정적이다. 그 자체로서 지방 부동산시장의 위축을 부를 수 있고, 실제적으로 지방의 집값 하락으로 이어질 것이란 전망이 높다. 한 부동산 전문가는 "올해 분양시장의 특징은 지역별 온도 차가 극명하다는 점인데, 대출 규제 강화 및 확대는 이러한 지역별 양극화를 더욱 심화시킬 가능성이 높다"고 내다봤다.
그의 말처럼 역대 최고가를 기록한 수도권ㆍ광역시 일부 지역을 제외하고 지방의 경우 입주 물량이 증가하고, 단기 급등에 대한 부담감으로 집값 하락 지역이 늘고 있다. 지방의 경우 그동안 부동산 활성화 정책의 최대 수혜 지역이었는데 이번 규제로 마이너스 효과를 체감하는 정도가 더 클 수 있는 만큼 대출 규제 확대가 이들 지역의 심리적 저항감을 키울 것이라는 우려도 나온다.
지금보다 입주 이뤄지는 2~3년 후가 더 큰 문제?!
`공실 관리` 중요… "부동산만 갖고는 안 된다" 이구동성
이런 상황 속에서 재계 한쪽에서는 정부의 부동산 정책에 대한 점검에 나서 관심이 쏠린다. 한국개발연구원(이하 KDI)은 이달 초 `2016년 1/4분기 부동산시장 전망 보고서`를 발표했다. 이에 따르면 `입주율`이 아니라 `공실률`을 걱정해야 하며, 공실률이 지역별로 양극화할 가능성이 높다.
KDI 관계자는 "경제와 정책이 좋아져 공실률을 낮출 가능성이 있지만 2014년부터 신규 분양한 아파트 52만 가구의 입주가 본격화할 2017~2018년은 경제적ㆍ산업적 생산 가능 인구 감소가 시작되는 시점과 맞물리는 시기라 우려스럽다"며 "해결책으로 임대 정책이 주택 가격 하락에 대비하는 좋은 정책이 될 수 있다. 민간ㆍ기업ㆍ정부 등 다양한 주체가 임대주택을 개발ㆍ공급해야 하고 중ㆍ장기적인 관점에서 투명한 임대 정책이 필요하다"고 지적했다.
한 금융 연구원 관계자는 "당장 총선 등으로 분양 일정이 연기되면서 5월로 집중된 올해 최대 분양 물량(6만여 가구)의 소화 여부에 주목해야 한다"면서 "당장 이를 시장이 모두 소화하더라도 2~3년 후 입주 단계에서 공실이 날 가능성을 배제할 수 없는 데다 경제 상황과 입주 시점의 부동산시장 등이 어떻게 변할지 모르기 때문에 공실(률)을 효율적으로 관리할 수 있는 방안이 마련돼야 한다"고 조언했다.
한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "경제성장률을 높이기 위한 `응급처치`에 급급할 것이 아니라 근본적인 구조개혁과 체질 개선을 위한 경제 정책의 틀을 새로 마련해야 한다"라며 "장기적으로 국민들의 실질소득을 높일 수 있는 ▲신기술 연구개발(R&D) ▲해외시장 개척 ▲일자리 문제 해결 등에 초점을 맞춰 정책을 개발해야 하며, 단기적으로는 이달 초 박 대통령의 이란 방문 후 보고된 371억 달러 수준의 양해각서(MOU)가 최대한 실효적인 성과를 거둘 수 있도록 하는 정책적 뒷받침이 시급하다"고 주문했다.
노 실장은 이어 "현 정부 들어 중점 추진했던 부동산발(發) 경기 부양은 사실상 신기루와 다름없다"라며 "저금리 기조를 활용해 얻은 `레버리지 효과(leverage effectㆍ차입 자본을 갖고 투자해 이익을 발생시키는 것)`, 특히 부동산을 통한 효과는 활발한 거래가 담보돼야 실효적인데 지금과 같은 거래 절벽 상황에서는 그 효과를 누리기가 더더욱 힘들다. 대다수 경제ㆍ부동산 전문가들이 `부동산만 갖고는 안 된다`고 입을 모으는 것도 바로 그 때문"이라고 덧붙였다.

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