재건축초과이익환수제도가 2017년 유예가 종료되고 2018년부터 시행됨에 따라

재건축초과이익환수제도 적용을 피하기 위해 재건축 조합들이 필사적으로 사업에 속도를 붙이고 있다. 재건축초과이익환수제가 도입된 뒤 두 차례 유예되면서 적용 단지는 5곳에 불과했지만 이번에는 본격 시행에 힘이 실리고 있기 때문이다.

초과이익환수제 적용 사례 단 `5곳`… 그마저도 소규모사업
그러나 강남 재건축 단지들 "무조건 피하자"… 양극화 `예고`

재건축초과이익환수제도(이하 초과이익환수제)는 2006년 부동산 투기 근절을 목적으로 한 `3ㆍ30 부동산 정책`에 따라 도입됐다. 당시 부동산시장은 연간 전국 아파트값 상승률이 25%로 치솟는 등 과열양상을 보임에 따라 정부는 이를 식히기 위해 「재건축초과이익 환수에 관한 법률(이하 초과이익환수법)」을 같은 해 8월 입법예고 해 추진했다.

초과이익환수금은 재건축 단지가 사업을 시작한 때(추진위구성승인)부터 준공될 때(준공인가)까지 오른 집값에서 해당 지역의 평균 집값 상승분을 빼 나머지 금액에 부과한다. 초과이익을 계산하는 기간이 긴 만큼 제도 도입 이후 2012년 말 유예가 결정될 때까지 초과이익환수제 적용을 받은 단지는 5곳에 불과했다. 이는 초과이익환수제가 수익성이 큰 강남 재건축 대단지들의 열기를 식히기 위해 제도가 도입된 취지와 달리 규모가 크지 않아 상대적으로 사업을 빠르게 진행할 수 있었던 곳들만 적용 대상이 됐다는 게 업계 전문가들의 분석이다.

따라서 초과이익환수제가 적용돼 초과이익환수금을 부담한 단지 5곳은 모두 조합원 수가 몇십 명에 불과한 연립주택 규모의 재건축사업이었던 것으로 파악됐다.

2006년 초과이익환수제 도입 이후 초과이익환수금을 내게 된 첫 단지는 서울 중랑구 연립주택 정풍연립과 우성연립이다. 정풍연립은 조합원 수가 20명으로 조합원 1명당 144만4000원이 부과되고 우성연립은 조합원 수가 15명으로 조합원 1명당 351만8000원씩의 부담금이 매겨졌다.

이어 2011년에는 송파구 풍남동 이화연립이 조합원 수 29명으로 조합원 1명당 33만8000원씩 부과됐다. 2012년에는 용산구 한남동 한남연립과 강남구 청담동 두산연립에 부과됐다. 먼저 한남연립은 총 17억1872만7000원이 부과돼 조합원 1명당 5544만3000원을 부담했고 두산연립은 조합원 1명당 633만8000만 원의 부담금이 적용됐다.

하지만 한남연립과 두산연립은 재건축 초과이익 환수 부담금 부과 취소 청구 소송을 제기해 소송이 진행 중으로 실제 현재까지 초과이익환수금을 납부한 단지는 3곳뿐이다. 특히 한남연립은 2014년 초과이익환수법에 대한 위헌소송도 제기해 소송이 진행 중으로 납부 여부는 판결 결과에 따라 결정될 전망이다.

이처럼 앞서 초과이익환수제가 두 번 유예되는 등 실제로 부과된 사례 중에서도 강남 재건축 단지는 찾아볼 수 없어 강남 재건축 단지들의 불안감은 더욱 커지고 있는 형국이다. 2018년 재건축 초과이익환수제가 시행될 경우, 강남 재건축 단지의 과열 양상을 잠재우기 위한 초과이익환수법의 도입 취지에 맞춰 본격적으로 시행되는 첫 사례기 때문이다.

이에 강남 재건축 단지들은 초과이익환수제를 피하기 위해 연내 관리처분인가를 위한 총력을 다하고 있다. 이런 가운데, 제도를 피할 수 있게 된 단지와 사실상 어렵게 된 단지 간의 양극화가 예고되고 있어 업계의 논란이 커지고 있다.

먼저 초과이익환수제를 피할 수 있게 된 대표적인 사업지는 개포주공4단지와 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구다. 개포주공4단지는 지난 16일 관리처분인가를 받았고 반포주공1단지1ㆍ2ㆍ4주구는 최근 서울시 건축심의를 통과해 오는 8월 관리처분총회를 목표로 사업에 속도를 더한다는 구상이다.

반면 초과이익환수제롤 피하지 못하게 된 단지는 상당한 파급효과가 우려되고 있다. 지난 21일 서울시가 도시계획위원회 본회의에서 논의할 예정이던 잠실주공5단지 재건축 정비계획 변경(안)이 상정 안건에서 제외됐다. 뜻밖에 사업이 지연됨에 따라 이곳은 사실상 초과이익환수제를 피하기 어려워졌다는 게 업계 관계자들의 전망이다.

하지만 이처럼 들쭉날쭉한 초과이익환수제 시행에 대해 업계 전문가들은 우려를 표하고 있다. 지난 27일 명지대학교 부동산대학원 권대중교수는 "이미 초과이익환수제를 배제하더라도 일부 사업 간의 양극화가 진행되고 있는 상황에서, 만약 초과이익환수제가 시행될 경우 시행되는 단지와 시행되지 않는 단지의 양극화는 더욱 심각해 질것이다"고 조언했다.

"초과이익환수제 유예 2020년까지" 관련 법안 대표발의… `돌파구` 될까?
국토부 "초과이익환수제 유예 검토 없다" vs 김동연 경제부총리 "고민해야 할 부분"

이처럼 초과이익환수제 시행을 앞두고 강남 재건축 단지들이 발걸음을 재촉하고 있는 가운데, 초과이익환수제 유예를 위한 법안이 발의돼 이목이 집중된다.

지난 14일 자유한국당 박성중 의원(서초구을)은 초과이익환수법 일부 개정안을 대표발의 했다. 이 개정안에는 2017년 12월 31일까지 관리처분인가 신청하는 재건축사업에 대해서는 재건축 부담금을 면제하는 법안을 2020년 12월 31일까지로 연장시켰다.

이 개정안은 지난 15일 국토교통위원회에서 회부돼 비용추계요구서가 제출되는 등 소관위에 접수된 상태다.

이달 27일 박성중 의원은 "초과이익환수법은 재건축을 중심으로 주택가격이 급등하자 재건축시장을 안정시켜 부동산투기를 억제하고 안정화시키기 위해 도입됐다"며 "하지만 2008년 이후 주택가격이 안정세를 보이고 가격 급등 가능성이 낮아짐에 따라 2017년 12월 31일까지 재건축 부담금 부과가 유예됐다"고 말했다.

박 의원은 이어 "유예 당시와 현재 주택시장 상황도 크게 다르지 않기 때문에 주거환경의 질을 높이기 위한 재건축 활성화 등을 위해 유예가 이뤄져야한다는 취지로 이번 개정안을 대표발의 하게 됐다"고 덧붙였다.

아울러 박 의원은 "특히 초과이익환수제가 시행될 경우, 재건축 단지들이 적용을 피하기 위해 사업을 중단한 채 유예 및 폐지를 기다리는 경우가 늘어나 물량을 내지 못하고 시장의 수요와 공급이 맞지 않아 주택 가격 상승으로 반영돼 실수요자들에게만 피해가 갈 것이다"며 "특히 양도소득세를 적용하는 것이 아닌, 정부가 직접 세금을 발행하고 부과하는 점 자체가 말이 안 되는 것"이라고 밝혔다.

그러나 초과이익환수제 유예는 쉽게 이뤄지기 어렵다는 전망도 나오고 있다. 정부가 유예를 검토할 계획이 없다고 선을 그었기 때문이다.

지난 27일 국토교통부(장관 김현미ㆍ이하 국토부)에 따르면 초과이익환수제 시행에 관해서 초과이익부담금은 2014년 국회에서 2017년 말까지 관리처분인가를 신청하는 재건축사업에만 유예하도록 초과이익환수법이 개정됨에 따라 2018년 1월 1일부터는 모든 재건축사업에 적용할 계획이라고 밝혔다.

이에 덧붙여 이날 국토부 주택정비과 유상철 사무관은 "초과이익환수법에 따라 제도가 예정대로 2018년부터 시행될 예정이다"며 "지난 14일 박 의원이 초과이익환수법 개정안을 대표발의 함에 따라 이에 대한 논의는 이뤄질 계획이지만 초과이익환수제 시행에 앞서 유예라든지 폐지에 대한 검토는 진행되지 않을 것이다"고 잘라말했다.

정부 역시 초과이익환수제 유예 여부를 고민 중이다. 김동연 경제부총리 겸 기재부장관은 인사청문회에서 "고민해야 할 부분"이라며 확답을 피했다.

초과이익환수제 유예ㆍ폐지 이뤄져야… 업계 "대안 없이 시행할 경우 분명 부작용 낳을 것"

이에 유예 및 폐지 등 대안 마련 없이 초과이익환수제 시행에 돌입할 경우, 되레 부작용이 커질 수 있다는 업계의 목소리도 커지고 있다.

한국주택문화연구원 노우창 기획1실장은 "과열된 도시정비사업의 불씨를 식히려다가 되레 더 활활 타오르게 할 수 있는 부작용이 생길 수 있을 것이다"며 "대안도 없이 무작정 시행에 돌입하는 것은 위험하다"고 조언했다.

지난 22일 부동산114가 올해 5월 29일부터 6월 14일까지 전국 706명의 응답자를 대상으로 `2017년 하반기 주택시장 전망` 설문조사를 실시한 결과, 응답자의 46.3%가 2017년 하반기 주택 매매가격이 상승할 것으로 전망했다. 특히 매매가격이 상승할 것으로 전망한 10명 중 5명은 서울 강남 재건축 상승(25.4%)과 새 정부 정책 추진 기대를 주요 이유로 선택했다.

다수의 부동산 전문가들은 현재 서울 강남 재건축을 중심으로 사업 추진에 속도가 붙으면서 단기간 매매가격도 강세를 보이고 있는 상황에서 2018년에 초과이익환수제가 시행될 경우, 이미 주택물량이 부족한 강남 재건축 단지들이 초과이익환수제를 피하기 위해 사업을 연기하는 경우가 늘어남에 따라 강남 집값이 급등하면서 서울을 비롯한 수도권 주택시장도 급물살을 타 피해는 고스란히 수요자들만 받을 수 있다고 경고한다.

게다가 2017년 말일까지 관리처분인가 신청을 마쳐 초과이익환수제 적용을 피한 단지들이 분양에 돌입하는 2018~2019년이 지날 경우에는 분양 절벽이, 해당 물량이 입주를 마치는 2022~2023년에는 입주 절벽에 진입할 가능성이 커져 초과이익환수제를 피한 재건축 단지들의 가격이 급상승할 가능성도 높아진다.

지난 27일 권대중 부동산대학원 명지대학교 교수는 "초과이익환수제가 시행될 경우 신도시ㆍ재건축사업 추진에 파장이 클 것이다"며 "앞으로 40만 가구 이상이 재건축 연한에 해당돼 도시 슬럼화도 가속화 될 것이다"고 말했다.

그는 이어서 "결국 초과이익환수제 시행에 따른 여러 부작용을 방지하기 위해서는 다른 제도로 보수를 하거나 폐지를 해야 한다"며 "현재 시장 상황을 고려하지 않고 시행하는 것은 분명 다양한 리스크를 내포하게 될 것"이라고 덧붙였다.

이에 정부가 초과이익환수제를 예정대로 시행할지 혹은 유예ㆍ폐지 등 대안 마련을 통해 근본적인 문제 해결에 나설지 귀추가 주목된다.

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