문재인 정부가 지난 19일 발표한 `주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안`은 투기과열지구 규제 대신 조정대상지역 선별ㆍ추가로 과열 지역을 관리한다는 내용이 포함됐다. 앞서 정부는 부동산시장의 안정을 목적으로 대책 마련에 나섰기 때문에 과열 양상을 띤 서울 강남권, 부산권 등의 경우 투기과열지구로 묶일 수 있다는 전망에 힘이 실린바 있다.

이 같은 예측이 빗나감에 따라 정부의 부동산 대책에는 `강력한 한 방`이 빠졌다고 해석하는 쪽과 정부의 방침대로 단계적으로 차근차근 좁혀나가야 한다는 쪽이 첨예하게 대립하고 있다.

과열 양상 재건축 단지 "휴~ 살았다"
업계 "강력한 한 방" vs "단계적 전략"

이처럼 논란의 척도가 됐던 서울 강남권 등의 아파트 단지들의 심경은 정부가 6ㆍ19 부동산 대책을 발표하기 전과 후로 나뉜다. 대책 발표 이전에는 투기과열지구 규제가 시장에 적용될 가능성이 크다는 전망에 울상을 지었으나, 막상 이번 대책에는 관련된 내용이 없었기 때문이다.

유관 업계에서 투기과열지구 규제 직격탄을 맞을 것으로 꼽힌 서울 강남권 단지들은 일부 전문가들의 전망에 한껏 위축됐으며, 정부의 움직임에 경계심을 늦추지 않는 등 각자 그에 대한 대응 방안을 모색하고자 동분서주했던 것으로 알려졌다.

강남권 한 재건축 단지 인근의 공인중개사사무소 관계자에 따르면 실제로 투기과열지구로 지정될 경우 ▲만기 3년 이하 아파트 담보대출의 경우 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 줄어들고 ▲이 지구의 재건축 조합원은 그 지위를 타인에게 양도할 수 없을 뿐더러 조합원 분양 가구 수도 1가구로 제한받게 되며 ▲무엇보다 매매가 이뤄지지 않기 때문에 재건축사업은 답보 상태에 머무를 수밖에 없는 구조가 된다.

이에 정부는 정권 초기부터 부담을 느껴 시장에 큰 타격을 안기지 않을 것이란 의견이 있었으며, 반대로 강력한 규제로 투기 세력을 잠재우지 않으면 이상 과열은 잡히지 않을 것이란 주장이 함께 제기돼 왔다.

이후 이번 부동산 대책이 나옴에 따라 그 결과를 놓고 논란은 더 불거지고 있는 실정이다.

투기과열지구 지정 등의 강력한 규제가 빠짐에 따라 이번 대책에 대한 기대를 접었다고 밝힌 한 업계 관계자는 "투기과열지구 지정 등의 규제가 제외된 만큼 단기적으로 집값 상승을 진정시키기에는 어려워 보인다"며 "특히 장기적인 관점에서 재건축 조합원 주택 공급 수를 기존 3개 주택에서 1개로 제한한 조치는 되레 투기 세력을 몰리게 할 수 있다. 줄어든 조합원분양 물량이 일반분양분으로 전환되기 때문에 이미 사업 시행이 떨어진 강남권 재건축 단지가 표적이기 때문이다"라고 제언했다.

반면 또 다른 업계 관계자는 "이번 대책이 예상보다 약하다는 주장이 나오지만 불안한 시장의 이상 과열을 조정대상지역으로 국한하면서도 서민층 실수요자들을 보호하는 등 단계적으로 이뤄가는 지역별ㆍ계층별 차별화 전략을 쓰기 때문에 규제로써는 부족함이 없어 보인다"면서 "투기과열지구 지정에 대한 가능성이 컸지만 현 단계에서 적용할 시 시장에 미칠 영향이 클 것으로 판단한데 따른 것"이라고 우호적인 입장을 취했다.

정부, 투기과열지구 지정 등 고강도 규제 가능성 `활짝`
과열 지역 `경고`… 추가 대응 검토 소식에 업계 `촉각`

`빈대 잡으려다 초가삼간 태우지 않겠다`

이는 6ㆍ19 부동산 대책에 대한 정부의 판단을 풀이해 요약한 말이다. 지난해 조정대상지역으로 선정되지 않았던 부산시 일부 지역이 올해 지정된 것도 같은 맥락이다.

정부는 실제 대책과 같은 날 발표한 `주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안 Q&A`를 통해 투기과열지구 지정 내용을 포함하지 않은 이유를 밝혔다. 하지만 이에 이의를 제기하는 쪽에 힘이 실리자 정부는 투기과열지구 지정 도입에 대한 여지를 남겼다.

최근 정부는 단기적으로 시장에 과도한 타격을 입히는 것보다는 우선적으로 단계적인 조치를 취하겠다고 밝힘으로써 이후 이보다 더 강력한 규제가 나올 수 있음을 예측할 수 있게 한다. 따라서 대책의 효과를 바라는 시점에도 부동산시장의 이상 과열이 진정되지 않는다면 추가로 투기과열지구를 지정할 계획이라고 포고한 만큼 정부의 추가 대응에 업계의 시선이 집중된 상황이다.

지난 27일 심형석 영산대학교 부동산금융학과 교수는 "투기과열지구가 지정되면 일단 시장은 안정화될 수도 있겠지만 향후 다시 상승하는 추이를 반복할 것으로 보인다. 현재 시장은 투자자들도 많이 개입돼있지만 근본적으로는 구매자들의 새 아파트에 대한 선호와 함께 시중에 돈이 많이 풀려 있기 때문이다"며 "그러나 결국 시장의 이상 과열이 진압되지 않는다면 정부는 투기과열지구 지정 카드로 대응할 가능성이 매우 높다"고 판단했다.

같은 날 함영진 부동산114 리서치센터 본부장은 "곧 여름 휴가철이 도래하고 집값이 다시 급등할 경우 투기과열지구 지정과 오는 8월 정부의 종합 대출 규제 등 추가 대응 수단도 남아있어 서울과 부산 등 시장을 주도하던 지역들은 당분간 거래와 가격 상승이 둔화될 것으로 본다"며 "다만 새달 전국적으로 4만8000여 가구의 아파트가 분양할 계획이다. 투기과열지구 등 고강도 추가 규제가 나오기 전에 공급하려는 `밀어내기 식 분양`이 당분간 여름 분양 비수기에도 발생할 가능성이 있다. 실수요자의 경우 유망한 물량 위주로 청약 전략을 짜는 분양시장 양극화도 예상된다"고 진단했다.

이와 같이 정부의 기조 자체가 완화보단 `규제`로 예상되며 추후 얼마나 강력한 규제가 나올지 관심을 모으고 있는 가운데 투자자ㆍ실수요자 모두 현재보다 미래를 대비하는 차원에서 각별한 주의가 필요할 것이며, 정부의 추가 대응이 부동산시장 향방을 좌우할 키가 될 전망이란 게 업계 전반의 중론이다.

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